Feuchteschäden in Wohnungen. Wer ist schuld?

Dr. J. Blaich, EMPA Dübendorf Artikel erschien in "Der Schweizerische Hauseigentümer", Nr. 18/1991

Der Winter 1990/91 ist vorüber. Was zunächst wie ein kühler Sommer aussah, wurde an Mitte Januar doch noch bitter kalt. Rund vier Wochen Dauerfrost haben in zahlreichen Wohnungen zu unerwünschten Nebeneffekten geführt: An unterkühlten Tapeten entstand Kondenswasser, so dass die Sporen von Schimmelpilzen, die praktisch überall gegenwärtig sind, keimen konnten. Schimmelpilzkulturen sind in Wohnungen natürlich unerwünscht.
Für die Hausfrau sind sie ein Horror, weil sie den oft falschen Eindruck einer ungepflegten Wohnung erzeugen. Sie können unangenehme Allergien bei den Atmungsorganen auslösen und sie führen fast unweigerlich zu der Frage nach der Ursache bzw. nach dem Verschulder. Damit beginnt für machen Betroffenen eine Geschichte mit ungewissem Ausgang. Nicht selten landet der Streit um die Schuld für verschimmelte Wände vor Gericht. Dazu muss, aus der Erfahrung der Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt (EMPA), jedoch festgestellt werden, dass bei keinen Streitfällen im Bereich der Bauschäden das Prozessrisiko ähnlich gross ist, wie bei den hier diskutierten Feuchteschäden. Dies gilt auch dann, wenn sich die Parteien ihrer Sache am Anfang eigentlich recht sicher sein konnten. In einem konkreten Fall fand der betroffene Mieter rasch einmal eine Experten, der ihm bestätigte, dass es klar sei, dass das Haus in dem er wohne, schlecht gebaut sei und typische Wärmebrücken aufweise, welche die Ursache der Misere wäre. Der Hauseigentümer fand ebenso rasch einen Experten, der die Schuld eindeutig dem Mieter zuschob. Als Fachmann sei für ihn klar, dass die Wohnung zu wenig gelüftet würde, der Zustand der Holzfenster spreche da eine ganz eindeutige Sprache. Auch gäbe es viel zu viele Pflanzen in der Wohnung.
Die Ursache der Schimmelpilzkulturen seien ganz anderer Art, fand schliesslich der Experte des Gerichts. Die Lüftung des fensterlosen Badezimmers habe einen Defekt erlitten, so dass zeitweise feuchte Luft in die Wohnung statt in den Lüftungskamin transportiert wurde. Leider ist bei Feuchteschäden die Abklärung der Schuldfrage schwierig. Man sieht es den Schimmelpilzen in der Regel nicht an, ob sie wegen baulichen Mängeln oder wegen Bewohnerfehlverhalten entstanden, oder ob beide Faktoren zusammenwirkten. Die Sache ist vor allem auch deshalb kompliziert, weil Schimmelpilze immer zuerst an den kühlsten Wandflächen auftreten. Man bezeichnet diese Schwachstellen auch mit Wärmebrücken. Weil also Schimmelpilze in vielen Fällen eine Wärmebrücke sichtbar machen, ist das schnelle Urteil, die Schuld liege bei baulichen Mängeln, naheliegend. Da ist jedoch Vorsicht angezeigt! Jedes Gebäude hat gute und weniger gute wärmedämmende Stellen. Nicht jede wärmetechnische Schwachstelle ist eine ungenügende Wärmebrücke im Sinne der Regeln der Baukunde, beispielsweise im Sinne der Norm SIA 180 "Wärmeschutz im Hochbau". Es bedarf eines erheblichen messtechnischen Aufwands um abzuklären, ob Schimmelpilze an unzulässigen oder an tolerierbaren Wärmebrücken entstanden sind. Erst aufgrund solcher Messungen kann dann objektiv festgestellt werden, ob die Schuld beispielsweise beim Gebäude oder beim Bewohner liegt. Die Messungen müssen in den Wintermonaten erfolgen. Oft sind es nur wenige Wochen in den Monaten Dezember, Januar, Februar in denen das Aussenklima für die Messungen genügend kalt ist. Die EMPA führt solche Messungen durch und erstellt Expertisen zur Ursache von Feuchteschäden, welche den betroffenen Parteien eine Regelung der Schuldfrage ermöglichen sollen. Hierfür werden an den von Schimmelpilz befallenen Stellen Temperaturfühler befestigt und die Temperaturen bei stabiler, kalter Wetterlage während 2 bis 3 Tagen durch eine automatische Messstation registriert. Die Auswertung dieser Messung gestattet eine Beurteilung darüber, ob die Schimmelpilze auf unzulässigen Wärmebrücken entstanden sind oder nicht. Gleichzeitig wird während mindestens einer Woche mit geeichten Thermohygrographen das Lüftungsverhalten der Bewohner ermittelt. Die Auswertung dieser Messung gestattet eine Beurteilung, ob die Bewohner genügend lüften oder nicht. Im Endergebnis kann beurteilt werden, ob der untersuchte Feuchteschaden durch die Bewohner, durch die Baukonstruktion oder durch beide Faktoren gemeinsam verursacht wurde. Der Nachteil dieses Vorgehens liegt nun darin, dass die Messungen mehrere tausend Franken kosten und oft teurer sind als der ganze Feuchteschaden. Aus diesem Grunde werden nachstehende Erfahrungen der EMPA wiedergegeben, die sich auf die messtechnischen Untersuchungen von Feuchteschäden während der vergangenen 10 Jahre abstützen. Für neun typische Feuchteschäden wird festgehalten, ob die Schuld normalerweise mehr beim Bewohner oder beim Gebäude liegt. Diese messtechnisch abgestützten Erfahrungswerte dürfen in der Praxis bei gewissen Fällen den Parteien eine Beurteilung auf der Basis der mutmasslichen Wahrscheinlichkeit ermöglichen. Wenn man es aber im konkreten Fall "ganz sicher" wissen will, dann sind Untersuchungen und Messungen am Bau weiterhin unabdingbar.

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Schadentyp Nr. 2 Kondenswasser auf Fenstern

Fenster sind normalerweise das mit Abstand kälteste Bauteil eines Gebäudes. Fenster können, weil sie allgemein so kalte Oberflächen haben, im Winter als Hilfsmittel für die Beurteilung des Lüftens der Bewohner benützt werden. Wenn die Fensterseiten raumseitig ganzflächig mit Kondenswasser beschlagen ist, dann ist die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung in der Regel um mindestens 10% relativer Feuchte über dem zulässigen Höchstwert. Bei Fenstern mit Doppelverglasung tritt beim richtigen Lüften überhaupt kein Oberflächenkondensat auf der Innenscheibe auf. Bei Isolierglasscheiben ist ein ca. 10 mm breiter Kondenswasserstreifen am unteren Scheibenrand und seitlich bis ca. auf halbe Fensterhöhe zulässig und gleichzeitig ein Hinweis, dass sofort gelüftet werden muss, damit dieses Kondenswasser wieder verschwindet. In Wohn- und Schlafzimmern kann die Begutachtung der Fenster in vielen Fällen eine Aussage über das Lüftungsverhalten der Bewohner machen. Wenn der Fensterkitt am unteren Scheibenrand von Schimmelpilzen bewachsen ist und auf dem unteren Rahmen Spuren von Wasserabläufen sichtbar sind, dann ist dies in ca. 90% der Fälle ein Hinweis auf eine zu hohe Luftfeuchtigkeit, d.h. normalerweise auf ungenügendes Lüften.

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Schadenstyp Nr. 3 Schimmelpilze in Fensterfälzen

Die meisten Fenster sind zum öffnen konstruiert. Deshalb gibt es zwischen dem Fensterflügel und den Fensterrahmen eine Fuge. Diese Fuge, die auch mit Fensterfalz bezeichnet wird, ist nie ganz luftdicht. Sie ist ausserdem im Winter kalt, so dass dort Luft aus der Wohnung kondensieren kann und Schimmelpilze wachsen können. Schimmelpilze in Fensterfälzen sind in der Regel ein Hinweis auf ungenügendes Lüften der betroffenen Räume. Nach den Erfahrungen der EMPA ist dies in rund 80% der Fälle zutreffend. Bei den übrigen 20% stehen bauliche Mängel im Vordergrund, wie mangelhafter Unterhalt der Fenster und mangelhafte Falzdichtungen.

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Schadenstyp Nr. 4 Das Badezimmer

Das Badezimmer ist normalerweise der feuchteste Raum einer Wohnung. Wohl jeder kennt das Phänomen, dass nach dem Duschen der Badezimmerspiegel mit Kondenswasser beschlagen ist. Es ist aber keineswegs so, dass der Spiegel den Dampf anziehen würde. Im Prinzip ist auf allen Wand- und Deckenflächen des Badezimmers die gleiche Wasserschicht, nur ist das Wasser dort weniger gut erkennbar. Ein Unterschied besteht jedoch zum Spiegel. Der Spiegel besteht aus Glas und kann kein Wasser aufnehmen. Wände und Decken nehmen jedoch, sofern sie verputzt und gestrichen sind, mehr oder weniger viel Wasser ins Material auf. Dort trocknet es langsamer, als dies auf der Spiegeloberfläche der Fall ist. Das bedeutet, wenn ein Badezimmer oft benutzt wird, dass die feuchten Wandoberflächen praktisch gar nicht mehr völlig austrocknen und einen idealen Untergrund für Schimmelpilzkulturen bilden. Es kommt hinzu, dass viele Schimmelpilze gar kein flüssiges Wasser zum Wachstum benötigen, sondern bereits bei 80 bis 90 % relativer Luftfeuchtigkeit gedeihen. In Badezimmern wachsen Schimmelpilze deshalb nicht nur auf kalten Oberflächen, sondern allgemein dort, wo sich Feuchtigkeit längere Zeit halten kann, beispielsweise hinter feuchten Tüchern, in den Fugen von Wandplatten, auf Duschvorhängen, auf Kittfugen usw. In einem konkreten aber typischen Beispiel für Schimmelpilzkulturen in einem Badezimmer zeigt sich, dass sich die Kulturen sowohl an den Aussenwänden als auch auf den warmen Seitenwänden und der warmen Decke bilden, obwohl die Anforderungen der Baunorm erfüllt waren. Hingegen lag ein (gleichsam verständliches) Fehlverhalten der Bewohner vor. Das Badezimmer gehörte zu einer Parterrewohnung. Unmittelbar vor dem Badezimmerfenster führte ein Fussgängerweg vorbei. Die Bewohner benutzten deshalb den Duschvorhang als Sichtschutz und hielten ihn praktisch immer zugezogen. Dadurch wirkte der Vorhang jedoch als Klimabarriere. Er reduzierte die Luftzirkulation und hinter dem Vorhang bildete sich ein kühles, feuchtes Klima. Die verputzten Wand- und Deckenflächen konnten in den Zeiträumen zwischen den Badbenützungen nicht mehr genügend abtrocknen und die Schimmelpilze konnten wachsen. Das Pilzwachstum wurde durch die Ebene des Duschvorhangs scharf begrenzt. Nach den Erfahrungen der EMPA liegt die Ursache für Schimmelpilzen in Badezimmern in rund 90% der Fälle bei den Bewohnern. Es muss aber auch darauf hingewiesen werden, dass bei häufigem Duschen die Grenzen des Lüftens erreicht werden können. Hier kann es von Vorteil sein, wenn das Badezimmer nach dem Duschen ca. 10 Minuten gelüftet wird (jedoch mindestens so lange, bis die Spiegel klar sind) und wenn anschliessend bei geschlossenem Fenster die Badezimmertür geöffnet wird. Die setzt allerdings ein sorgfältiges Lüften der übrigen Wohnung voraus. Auch kann es sinnvoll sein, verputzte Wandflächen mit einer eher dichten Farbe zu streichen, um das Eindringen von Feuchtigkeit in den Verputz zu reduzieren. In diesem Fall muss nach dem Duschen so lange gelüftet werden, bis ein allfälliger Wasserfilm auf dem Anstrich abgetrocknet ist. Notfalls ist, wie bei den Wandplatten, das Abtrocknen mit einem Tuch angezeigt.

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Schadenstyp Nr. 5 Die Gebäudeecke

Räume, die in den Ecken eines Gebäudes liegen, sind für Schimmelpilze besonders gefährdet. Sie Aussenwandecke stellt eine sogenannte geometrische Wärmebrücke dar, weil die Fläche der kalten, äusseren Wandoberfläche grösser ist als diejenigen der warmen, inneren Wandoberfläche. Dadurch ergibt sich ein Ungleichgewicht zwischen dem äusseren Wärmefluss und dem inneren Wärmeschub, so dass die Wand in der Raumecke kälter wird als in der übrigen Fläche. Nach den Erfahrungen der EMPA beträgt die Differenz bei Altbauten unter Winterbedingungen ca. 2 bis 4 °C. Die oberste und unterste Ecke der Raumkanten kann noch kälter sein. Aus den Messungen, die von der EMPA in Wohnbauten durchgeführt wurden, geht hervor, dass die Gebäudeecken den Mindestanforderungen der Normen normalerweise genügen. Deshalb sind in rund 90% der Fälle Schimmelpilze in der vertikalen Raumecke einer Aussenecke ein Hinweis für mangelhaftes Bewohnerverhalten. Meist liegt ungenügendes Lüften vor. Andere Ursachen sind Möblierung der Aussenwandecken oder das Verdecken dieser Ecken mit schweren Vorhängen, was vor allem in Altbauten risikoreich sein kann.

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Schadenstyp Nr. 6 Die Fensterleibung
Das Fenster ist ein Loch in der Aussenwand. Weil das Fenster dünner ist, als die Wand, ist an den Rändern, also bei der Fensterleibung die Distanz zwischen innen und aussen, d.h. zwischen warm und kalt reduziert. Die Wärme hat hier einen kürzeren Weg, um nach aussen zu fließen. Sie trifft auf einen geringeren Widerstand. Deshalb ist die Fensterleibung kühler als die übrige Wandfläche. Wenn unter dem Fenster ein Heizkörper eingebaut ist, dann wird die Fensterleibung aufgewärmt. Die Auskühlung wird dann zu Lasten des Energieverbrauchs verhindert. Wenn dieser Heizkörper fehlt, dann findet die Auskühlung statt und kann mit der Infrarotkamera dokumentiert werden. Als Faustregel kann angenommen werden, dass dann die Fensterleibung ähnlich kühl ist, wie die Aussenwandecke. Schimmelpilze in Fensterleibungen sind, wie Schimmelpilze in Gebäudeecken, in der Regel ein Hinweis auf mangelhaftes Bewohnerverhalten. Ein Sonderfall Bilden "missglückte" Sanierungen mit sogenannten Innenisolationen über die Später berichtet wird. Schimmelpilze treten besonders häufig in Fensterleibungen von Bad- und Küchenfenstern auf, weil in diesen Räumen einerseits die Feuchtigkeit eher hoch ist und zum andern oft ein Heizkörper unter dem Fenster fehlt.

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Drei typische Fälle, bei denen normalerweise bauliche Mängel vorliegen.

Schadenstyp Nr. 7 Die Hochparterre-Wohnung

In Altbauten sind Parterrewohnungen in bauphysikalischer Hinsicht oft benachteiligt. Nehmen wir das Beispiel eines typische Altbaus. Die Aussenwände bestehen aus einem 32 cm dicken, verputzten Backsteinmauerwerk. Die Geschossdecken sind betoniert, ebenfalls das ganze Kellergeschoss, das etwa 1 Meter über das Erdreich reicht. Beton ist ein guter Wärmeleiter. Über das betonierte Kellergeschoss fliesst Wärme ab. Diese Wärme wird der Parterrewohnung entzogen. Deren Aussenwände sind deshalb in einem ca. 10 bis 20 cm breiten Streifen oberhalb des Fussbodens kühler, als in den darüber liegenden Wohnungen. Besonders kühl ist die untere Gebäudeecke der Hochparterrewohnung. Hier tritt Schimmelpilzbefall häufig auf. Die von der EMPA in verschiedenen Altbauten durchgeführten Temperaturmessungen lassen den Schluss zu, dass die untere Gebäudewandecke in Hochparterre-Wohnungen in vielen Fällen eine unzulässige Wärmebrücke darstellt. Die in den Normen geforderten, minimalen Oberflächentemperaturen wurden in ca. 70-80 % der Fälle nicht erreicht. Diese Aussage gilt nicht nur für Altbauten mit Holzbalkendecken, oder wenn das Erdreich bis zur Kellerdecke reicht, was etwas günstig ist. Wenn in Altbauten in unteren Aussenwandecken Schimmelpilze auftreten, sind meist bauliche Massnahmen angezeigt. Als Minimallösung genügt es normalerweise, wenn die Betonaussenwände es Kellergeschosses mit einer äusserlichen Wärmedämmung versehen werden. Besser ist es, wenn das ganze Gebäude mit einer äusseren Wärmedämmung (Aussenisolation) eingekleidet wird.

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Schadentyp Nr. 8 Die oberste Wohnung

Auch die oberst, unter dem Dach gelegene Wohnung ist in vielen Fällen bauphysikalisch benachteiligt, wenn die Decke aus Beton besteht. Es ist zwar einfach, die Betondecke auf der Oberseite mit einer Wärmedämmung zu versehen, so wie dies bei Flachdächern auch üblich ist. Problematisch ist jedoch der Dachrand. Vordächer oder betonierte Balkonbrüstungen können Wärme ableiten, die Aussenwände beim Dach- oder Brüstungsanschluss werden ausgekühlt und es kann sich im Innern ein typischer Schimmelpilzreifen bilden. Nach den Erfahrungen des EMPA ist dieser Schadentyp seltener als der Schadentyp 7. Dies hängt vor allem damit zusammen, dass sich in den Wohnungen die warme Luft unter der Decke sammelt, so dass wärmetechnische Schwachstellen an der Dachdecke besser erwärmt werden als die Schwachstellen im Bodenbereich von Parterrewohnungen. Schimmelpilze sind deshalb nur in 30 % der Fälle ausschliesslich auf bauliche Mängel zurückzuführen und in ca. 70 % auf das Zusammenwirken von baulichen Mängeln und Mangelhaftem Bewohnerverhalten. Sie sind deshalb vor allem anzutreffen in Küchen und Badezimmern und in den kühlgehaltenen Schlafzimmern der obersten Wohnung eines Gebäudes.

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Schadentyp Nr. 9 Lokale Wärmebrücken

Wenn in einer mangelfreien Fläche einzelne punkt- oder linienförmige Schimmelpilzkulturen auftreten, ist dies in ca. 90 % der Fälle ein Hinweis auf eine lokale Wärmebrücke. Hier zwei Beispiele, wodurch lokale Wärmebrücken auftreten können:
1. In eine Backsteinwand wurde nachträglich eine Metallkonsole für ein Fensterbrett eingemörtelt. Zementmörtel leitet die Wärme etwa 3-mal besser als Backsteine. Die gute Wärmeleitung von Metall ist allgemein bekannt. Die Schimmelpilzkultur beschränkte sich genau auf das Mauerstück, in dem der Zementmörtel benutzt wurde.
2. An eine Badezimmeraussenwand entstand ein zunächst unerklärbarer, etwa 5 cm auf 10 cm großer Schimmelpilz-Flecken. Die Aussenwand bestand aus Sichtbeton mit einer verputzten inneren Wärmedämmung aus Kork. Temperaturmessungen zeigten, dass beim Fleck die Wandtemperatur unter dem zulässigen Minimum lag. Beim Freispitzen des Verputzes wurde sichtbar, dass der Kork an dieser Stelle wegen Elektroleitungen entfernt war und durch Gipsmörtel ersetzt wurde.

Es gibt eine Vielzahl ähnlicher unzulässiger Wärmebrücken., die im einzelnen nicht aufgezählt werden können. Meisten sind es Fehler bei der Bauausführung bzw. die Folge einer ungenügenden Kontrolle durch die Bauleitung. Wohnungen mit Innenwärmedämmung, wie dies beispielsweise bei Sichtbetonbauten üblich ist, sind besonders anfällig. Innendämmungen sollten grundsätzlich erst nach dem Erstellen der Wände aufgeklebt werden, sonst besteht das Risiko, dass beispielsweise flüssiger Beton in die Stossfuge der Wärmedämmplatten eindringt und dort linienförmige Wärmebrücken bildet, die sich später dunkel abzeichnen.

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Der Erwerber kauft das Wohnungseigentum vom Veräußerer mit allen Rechten und Pflichten und tritt damit an seiner Stelle in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein. Um unnötige Mißverständnisse zu vermeiden, sind einige Hinweise zu beachten. Der Verwalter erteilt jedoch nur dann Auskünfte, wenn der Interessent eine Vollmacht des veräußerungswilligen Miteigentümers vorlegt!

Klären Sie als zukünftiger Miteigentümer folgende Punkte:

1. Aus wievielen Einheiten (Wohnungen, Gewerbe und Garagen) besteht die Wohnanlage?
2. Wo befindet sich das Sondereigentum, der Keller und der PKW-Stellplatz/-Garage?
3. Wer verwaltet die Wohnanlage? Ein Profi? (Das Gesetz verlangt zwingend einen Verwalter.)
4. Bestehen in der Eigentümergemeinschaft Zahlungsrückstände? (Mithaftung beachten!)
5. Ist eine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden? Höhe?
6. Besteht ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf? Sind Sonderumlagen zu erwarten?
7. Sind Streitigkeiten zwischen den Eigentümern bekannt oder bei Gericht anhängig?
8. Steht in der Wohnanlage ein Hausmeister zur Verfügung?
9. Wurde von der Eigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat gewählt?
10. Bestehen beschränkende Vereinbarungen (z.B. Hundeverbot, Konkurrenzklauseln etc.)

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Welche Unterlagen werden vom Erwerber benötigt?

Mit dem Kauf sollte der Veräußerer dem Erwerber folgende Unterlagen aushändigen:

Die Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung
Dieses Dokument beschreibt u. a. die Aufteilung bzw. Zuordnung des Sondereigentums sowie die Höhe der Miteigentumsanteile. Eine damit verbundene Gemeinschaftsordnung regelt ähnlich einer Vereinssatzung Rechte, Pflichten und Kostenverteilung der Wohnungseigen-tümer untereinander.
Den Wirtschaftsplan
Daraus ist die Höhe des monatlichen Hausgeldes (Betriebskostenvorauszahlung) zu ersehen.
Die Abrechnung des letzten Jahres.
Die Abrechnung zeigt, welche tatsächlichen Kosten im letzten Jahr entstanden und mit welchen Kostenverteilerschlüsseln diese zwischen den Miteigentümern aufgeteilt wurden. Falls Sie vermieten, empfiehlt es sich, diese Kostenverteilung auch in den Mietvertrag zu übernehmen.
Alle Versammlungsprotokolle
Darin ist nachzulesen, was die Eigentümerversammlungen schon früher beschlossen hatten, da die Beschlüsse auch für den Erwerber gültig und von ihm zu beachten sind.
Die Hausordnung
Die gültige Hausordnung gilt auch für den Erwerber. Falls vermietet wird, sollte diese Hausordnung als Bestandteil in den Mietvertrag aufgenommen werden, damit auch der Mieter daran gebunden ist.
Veranlassen bzw. klären
Mitteilung des vereinbarten Datums der Eigentümerübertragung an den Verwalter
Ablesen der Heiz-/Wassermeßgeräte zu diesem Zeitpunkt (selbst bei dem Service-Unternehmen zu veranlassen) oder Verrechnungsmodus mit dem Verkäufer treffen
mit dem Verkäufer im Kaufvertrag regeln, wem Guthaben bzw. Fehlbeträge aus der kommenden Jahresabrechnung zustehen, die dem Erwerber zugestellt wird. (Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine getrennte Jahresabrechnung zu erstellen)
Strom, Gas, Telefon, Einwohneramt etc. ab- bzw. anmelden
die Grundsteuer ist eine persönliche Steuer und hat nichts mit der Gemeinschaft zu tun.

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Herrichten der neuen Wohnung und Einzug
Sie kaufen sich in eine bestehende Gemeinschaft ein. Beachten Sie deren Gemeinschaftsordnung ("Vereinssatzung") und Hausordnung (z. B. Ruhe- ggf. Umzugszeiten), um schon zu Anfang unnötigen Ärger zu vermeiden.
Um-/Einbauten, Reparaturen und Umzug
Änderungen in der Wohnung (Sondereigentum) können vorgenommen werden, sofern nicht gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes davon betroffen wird. Zum Sondereigentum gehören: Wand-/Deckenputz, Fliesen, nicht tragende Wände (außer zum Nachbarn), Zu- und Ableitungen ab Anschluß von der gemeinschaftlichen Hauptleitung. Der Fußbodenestrich, Teppichboden, Fliesenbelag, eingebaute Einrichtungen, Innentüren, Tapeten und Anstrich. Ist Fliesenbelag oder Parkett geplant, sind die Schallschutzvorschriften zu beachten, damit die Nachbarn nicht durch "Körperschall" aus Ihrer Wohnung gestört werden.
Die Frischwasser-/ Heizungsversorgung
sollte nur in Abstimmung mit dem Hausmeister bzw. Verwalter abgesperrt bzw. entleert werden, da meist auch andere Wohnungen davon betroffen sind. Heizkörper gehören zum Sondereigentum, dürfen aber - da Bestandteil der gemeinschaftlichen Heizungsanlage - nicht verändert/entfernt werden. Beschädigte Meßeinrichtungen sind sofort durch das zuständige Fachunternehmen zu ersetzen. Nicht vergessen: Alte Zählerstände erfassen.
Markisen, Rolläden, Balkonverglasung und Trennwände
dürfen - da Veränderung der äußeren Gestaltung und bauliche Veränderung - nicht ohne Genehmigung der anderen Miteigentümer angebracht werden. Vorher ist zu klären, was durch frühere Beschlüsse gestattet ist. Andernfalls kann die Gemeinschaft den Rückbau dieser nicht genehmigten Veränderung zwangsweise verlangen.
Umzug und Möbellieferungen
Vor Umzug und Möbellieferung ist die Hausordnung zu beachten. Ruhezeiten, Aufzugsbenutzung, Zufahrt etc. vorher mit dem Hausmeister klären. Für Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum (Zufahrten, Gartenanlage, Treppenhaus, Aufzug etc. haftet der verursachende Eigentümer gegenüber seinen Miteigentümern.

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Die Eigentümergemeinschaft
Die Wohnanlage gehört allen Miteigentümern gemeinsam. Die Verwaltung erfolgt im Rahmen der Selbstverwaltung durch die Eigentümerversammlung. Für diese Verwaltung sind in der Reihenfolge zu beachten: Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die Beschlüsse dieser Versammlungen sowie richterliche Entscheidung dazu, das Wohnungs- eigentumsgesetz (WEG). Bis auf wenige Ausnahmen kann die beschlußfähige Eigentümer-versammlung ihre Entscheidungen mit einfacher Mehrheit (mehr als die Hälfte der stimmbe-rechtigten Miteigentümer) fassen. Das Vertretungsrecht in der Versammlung kann in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse eingeschränkt sein. Die Pflichten des Wohungseigentümers sind in § 14 WEG festgelegt. Danach hat er selbst für die Instand-setzung eines Sondereigentums (z.B. auch bei Rohrbruch) zu sorgen und darf das gemein- schaftliche und sein Sondereigentum nur in solcher Weise nutzen, daß keinem anderen Eigen- tümer daraus ein unvermeidlicher Nachteil erwächst.
Der Verwalter
Nach dem Gesetz (WEG) ist ein Verwalter für Wohungseigentum zwingend vorgeschrieben. Die Versammlung wählt ihn spätestens alle fünf Jahre mit Stimmenmehrheit.
Der Verwalter ist für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig. Er erhält seine Weisungen nur von der Eigentümerversammlung. Vorrangig hat der Verwalter - neben anderen gesetzlichen Aufgaben - zu sorgen:
Für die Durchführung der Versammlungsbeschlüsse und für die Durchführung (nicht Durch-setzung) der Hausordnung. Für die Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (nach Beschlußfassung). In dringenden Fällen für die notwendige Maßnahme und für die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder. In vielen Verwaltungsverträgen sind weitere Zusatzleistungen mit entsprechender Kostenregelung vereinbart.

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Hinweis Heizen und Lüften

Zur Erreichung eines behaglichen Wohnklimas müssen wir der Wohnung während rund zwei Drittel des Jahres Wärme zuführen. Die Wärme kommt entweder aus einer Zentralheizung oder sie wird in der Wohnung durch Etagenheizung oder Einzelöfen erzeugt. In zunehmendem Maße werden im Winterhalbjahr in vielen Wohnungen vor allem an der Innenseite von Außenwänden, vielfach auch hinter größeren Möbelstücken, feuchte Stellen und Stockflecken beobachtet. Im fortgeschrittenen Stadium bildet sich Schimmelpilz, der sich rasch ausbreitet, Tapeten lösen sich ab, und es riecht modrig. Diese Erscheinungen beeinträchtigen nicht nur das Wohlbefinden der Bewohner, sondern es wird auch die Bausubstanz geschädigt sowie der Wärmeschutz der Außenwände herabgesetzt.

Die Feuchtigkeit kommt - bis auf ganz wenige Ausnahmen - fast immer von innen aus der Raumluft. Sporen von Schimmelpilzen, die in der Luft schweben, finden auf den feuchten Flecken einen Nährboden, auf dem sie zum Ärgernis der Bewohner wachsen und gedeihen. Diese unerwünschten Erscheinungen lassen sich verhindern, wenn die am Ende aufgeführten Empfehlungen beachtet werden. Zum besseren Verständnis zunächst einige technisch-physikalische Ausführungen.

Luft hat die Eigenschaft, sich mit Wasser zu verbinden. Der Wasseranteil der Luft ist meist unsichtbar. Wir können ihn aber auch sehen, z.B. in Form von Wasserdampf, Nebel und Wolken.

Je wärmer die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie binden (relative Luftfeuchte). Kühlt stark mit Wasserdampf angereicherte Luft ab und wird dabei die Sättigungsgrenze erreicht, gibt sie einen Teil des Wassers in Form von Kondensat ab. Dies geschieht an den Stellen im Raum mit der geringsten Oberflächentemperatur, weil dort die Lufttemperatur am schnellsten abnimmt und damit die Sättigungsgrenze hier zuerst erreicht wird. Solche Stellen sind bevorzugt: Zimmerecken an der Außenwand, der Übergang von Außenwand zur Zimmerdecke und die Fensterstürze, sogenannte "Wärmebrücken". Solche Erscheinungen finden wir teilweise auch in Zonen mit geringer Luftbewegung, wie z.B. hinter größeren Möbelstücken. Zu Wasserdampfausscheidungen kommt es also immer dann, wenn der Feuchtegehalt der Luft im Verhältnis zu deren Temperatur zu hoch ist, oder umgekehrt wenn die Lufttemperatur im Verhältnis zum Wasserdampfgehalt der Luft zu niedrig ist. Zum Vergleich: Ein Kubikmeter Luft enthält bei + 10 °C und 35 % relativer Luftfeuchte nur 3,3 g Wasser, während es bei + 20 °C und 65 % relativer Luftfeuchte bereits 12,6 g Wasser sind.

Diese Zahlen machen deutlich, weshalb es ratsam ist, darauf zu achten, dass die Wandoberflächentemperatur in mäßig gelüfteten Räumen möglichst 15-17 °C nicht unterschreiten sollte. Das erfordert Raumlufttemperaturen von etwa 18 °C. Der Mensch nimmt Schwankungen der Lufttemperatur wahr, Änderung der Luftfeuchtigkeit bemerkt er meist nicht. Ihm ist aber selten bewusst, wie groß die Wassermengen sind, die bei normaler Nutzung in einer Wohnung freigesetzt und von der Luft aufgenommen werden. Allein im Schlaf gibt eine Person pro Nacht über Haut und Atemluft etwa einen Liter Wasser ab. Außerdem wird die Luft bei Kochvorgängen, beim Geschirrspülen, Baden, Duschen und Waschen mit Wasserdampf angereichert. Auch Zimmerpflanzen tragen zur Luftbefeuchtung bei, weil das meiste Gießwasser verdunstet. Der von der Luft zusätzlich aufgenommene Wasserdampf muss durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden, wenn es nicht zu feuchten Flecken und zu Bauschäden kommen soll. Ein 0,5- bis 1,0facher Luftwechsel pro Stunde ist allein aus hygienischen Gründen notwendig, damit die Schadstoff- und Geruchsbelastung der Luft zulässige Grenzwerte nicht überschreitet.

Der Grund hierfür dürfte sein, dass durch die früher niedrigeren Energiekosten die Räume meist stärker beheizt und häufiger gelüftet wurden. Für eine "Dauerlüftung" sorgten in Altbauten zum Teil undichte Fensterfugen. War die Luft trotzdem stark mit Wasserdampf angereichert, so bildete sich meist nur an einfach verglasten und dadurch besonders kalten Scheiben Schwitzwasser, welches über die Schwitzwasser- Sammelrinne in einem kleinen Röhrchen nach außen abgeleitet wurde. Bei Frost verwandelte sich das Schwitzwasser teilweise in bizarre Eisblumen. Auf diese Weise wurde der Feuchtegehalt der Luft ständig verringert. Durch isolierverglaste und fugendichte Fenster ist die Scheibe als "Kondensatabscheider" entfallen, die selbsttätige Fugenlüftung fast ganz unterbunden worden. Hinzu kommt, dass durch inzwischen hohe Heizkosten und durch die verbrauchsabhängige Abrechnung häufiger extrem sparsam geheizt und gelüftet wird. Dabei übersieht man leicht, dass übertriebenes Heizenergiesparen Energieverschwendung zur Folge haben kann. Noch bevor äußerlich Schäden sichtbar werden, kann in die Außenwand von innen eingedrungener Wasserdampf in den kälteren äußeren Schichten zu Wasser kondensiert sein.

Eine durchfeuchtete Wand leitet aber die teure Heizenergie bis zu dreimal so schnell nach außen. Trotz eingeschränktem Wärmekomfort wird in diesem Fall mehr Heizenergie verbraucht und die Bausubstanz geschädigt. Außerdem kann Schimmelpilzbildung gesundheitliche Gefahren heraufbeschwören. Wer beim Heizen und Lüften die aufgezeigten technisch-physikalischen Zusammenhänge beachtet, erspart sich und seinem Vermieter Ärger und Kosten und erweist seiner Gesundheit einen guten Dienst.

Die nachstehenden Empfehlungen sollen helfen, unter Berücksichtigung der technisch-physikalischen sowie hygienischen Anforderungen energiesparend zu heizen und zu lüften:

• Heizen Sie alle Räume ausreichend und vor allem möglichst kontinuierlich! Dies gilt auch für die Räume, die Sie nicht ständig benutzen oder in denen Sie ein niedrigeres Temperaturniveau wünschen.
• Unterbinden Sie die Luftzirkulation nicht! Das ist besonders wichtig an Außenwänden. Möbelstücke sollten deshalb mindestens 5 cm (besser 10 cm) Abstand zur Wand haben, besonders solche auf geschlossenem Sockel.
• Behindern Sie nicht die Wärmeabgabe der Heizkörper durch Verkleidungen, lange Vorhänge oder vorgestellte Möbel. Durch Wärmestau erhöhen sich die Wärmeverluste nach außen. Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung registriert Ihr Heizkostenverteiler sonst einen etwa 10 bis 20 % zu hohen Verbrauchsanteil, weil er die verringerte Wärmeabgabe nicht berücksichtigen kann. Sie werden durch Beachtung dieser Empfehlung vor finanziellem Schaden bewahrt.
• Halten Sie die Türen zu weniger beheizten Räumen stets geschlossen. Die Temperierung dieser Räume ist Aufgabe des im Raum befindlichen Heizkörpers. Andernfalls dringt mit der wärmeren Luft aus Nebenräumen zu viel Feuchtigkeit ein, die beim Abkühlen der Luft dann zum Teil als Kondensat ausfällt. Demgegenüber bringt die Lufterwärmung im Raum ein Absenken der relativen Luftfeuchte, d.h. die Wasseraufnahmefähigkeit der Luft wird in diesem Fall vergrößert.
• Schenken Sie der Raum- und Wohnungslüftung besondere Aufmerksamkeit, besonders bei fugendichten Fenstern. Sie dient nicht nur dazu, verbrauchte Luft durch hygienisch einwandfreie zu ersetzen. Eine wesentliche Aufgabe des Lüftens ist auch die Abführung von Wasserdampf, damit die relative Luftfeuchte keinesfalls die Behaglichkeitsgrenze und zugleich kritische Grenze für Kondensatbildung - 50 bis 60 % relative Luftfeuchte - übersteigt. Die abzuführende Wasserdampfmenge beträgt je nach Wohnungsgröße und Intensität der Nutzung 10 bis 30 Liter pro Tag.
• Bei offenen Feuerstellen in der Wohnung muss sichergestellt sein, dass auch die Verbrennungsluft kontinuierlich ersetzt wird. Dies kann z.B. geschehen durch einen sogenannten Luftverbund zwischen mehreren Räumen. Die entsprechenden Öffnungen in den Innenwandteilen bzw. Türen dürfen aus Sicherheitsgründen keinesfalls verschlossen werden! Bei Feuerstätten mit geschlossener Brennkammer wird die Verbrennungsluft über Kanäle zur Brennkammer herangeführt. Ein Austausch mit der Raumluft findet in diesem Fall nicht statt.
• Lüften Sie bedarfsgerecht und dennoch energiebewusst. Dabei geht zwar etwas Heizenergie verloren. Dies muss jedoch im Interesse gesunder raumklimatischer Verhältnisse und zur Vermeidung von Feuchteschäden hingenommen werden. Es kommt darauf an, diesen Verlust so gering wie möglich zu halten. Dies gelingt am besten durch kurzes intensives Lüften. Sie sollten deshalb Fenster und Türen kurzfristig weit öffnen und nach Möglichkeit Durchzug schaffen. Nach etwa fünf bis zehn Minuten ist die verbrauchte, feuchte Raumluft durch trockene Frischluft ersetzt, die nach Erwärmung wie der zusätzlichen Wasserdampf aufnehmen kann.
• Der Vorteil dieser "Stoßlüftung" ist, dass mit der verbrauchten Luft nur die darin enthaltene Wärme entweicht, während die in den Wänden und Einrichtungsgegenständen gespeicherten, viel größeren Wärmemengen im Raum bleiben und nach dem Schließen der Fenster mithelfen, die Frischluft schnell wieder auf die gewünschte Temperatur zu bringen. Diese "Stoßlüftung" sollte bei Anwesenheit in der Wohnung mehrmals täglich wiederholt werden.
• Vermeiden Sie Dauerlüften während der Heizperiode. Offene oder gekippte Fensterflügel verursachen ein Mehrfaches an Wärmeverlusten gegenüber einer gezielten "Stoßlüftung".
• Schließen Sie beim Lüften die Heizkörperventile bzw. drehen Sie die Raumthermostate zurück. Aber Vorsicht bei Frost! Ein Abdrehen der Heizkörper darf nur bei einer kurzen Stoßlüftung erfolgen, sonst besteht die Gefahr, dass das Heizwasser im Heizkörper einfriert und der Heizkörper platzt. Bei Thermostatventilen, deren eingebaute Frostschutzsicherung das Ventil bei etwa 5 °C auch in der kleinsten Stellung sofort automatisch öffnen würde, empfiehlt es sich, den im Ventilkopf befindlichen Fühler bei niedrigeren Außentemperaturen durch ein aufgelegtes Tuch von der einströmenden Frischluft abzuschirmen.
• Größere Wasserdampfmengen, die in einzelnen Räumen, z.B. beim Kochen oder Duschen, entstehen, sollten durch gezieltes Lüften der betreffenden Räume sofort nach außen abgeführt werden. Die Türen sollten während dieser Vorgänge möglichst geschlossen bleiben, damit sich der Wasserdampf nicht in der gesamten Wohnung ausbreiten kann.

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Tipps gegen Schimmelpilze

Tipp Nr.1: Nach dem Duschen sollten die Fenster im Bad kurzzeitig weit geöffnet werden. Nasse Handtücher und Wände im Badezimmer können auch nach kurzem Lüften noch viel Wasser enthalten. Dadurch entsteht langfristig eine zu hohe Feuchtigkeit im Raum. Nach dem Lüften kann es hilfreich sein, die Türen zu anderen beheizten Räumen offen zu halten.

Tipp Nr.2: In der Küche kann ein Dunstabzug, der die Abluft ins Freie lenkt, viel Feuchtigkeit aus dem Raum entfernen. Ein solcher Abzug führt zudem auch Kochdünste und - beim Kochen mit Gas - Verbrennungsgase ab. Dunstabzugshauben mit Umluftführung verringern die Luftfeuchtigkeit in der Küche dagegen nicht.

Tipp Nr.3: Wärmen Sie weniger beheizte Räume wie das Schlafzimmer nicht mit warmer Luft aus anderen Räumen auf. Im kälteren Raum kann sich sonst an Wänden oder Fensterscheiben Tauwasser bilden. Bei Nutzung des - wenig beheizten - Schlafzimmers sollte gut gelüftet werden, damit die Feuchtigkeit entweichen kann.

Tipp Nr.4: Wenn Sie länger nicht zu Hause sind und die Fenster nicht mehrmals täglich geöffnet werden, sollten Sie die Innentüren offen lassen. Vorhandene Feuchtigkeit kann sich dann aus Küche oder Bad gleichmäßig über alle Räume verteilen.

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Der Verband Deutscher Makler (VDM)
hat Tipps und Wissenswertes für Mieter und Vermieter in einer Serie zum Mietrecht zusammengestellt:

VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 1
Unser Mietrecht:
Ein Buch mit sieben Siegeln?
Vermieter und Mieter kommen in den meisten Fällen gut miteinander aus. Wenn es dennoch Probleme gibt, ist die Unsicherheit groß. Wer muss sich woran halten? Wer hat welche Rechte und welche Pflichten? Das Mietrecht wurde im Laufe der Zeit immer komplizierter. In dieser Folge geht es ausschließlich um Wohnraummietrecht, bei dem im Unterschied zum allgemeinen Mietrecht und zum Gewerberaummietrecht die Vertragsfreiheit erheblich eingeschränkt ist. Das Mietrecht zählt zum Privatrecht. Nach dem Prinzip der Gleichordnung können so genannte Rechtssubjekte Verträge aushandeln. Neben Beispielen wie Kaufvertrag und Werkvertrag zählt dazu auch der Mietvertrag. Häufig werden privatrechtliche von öffentlich-rechtlichen Vorschriften beeinflusst. Im öffentlichen Recht handelt der Staat einseitig gegenüber dem Bürger. Bestes Beispiel ist das Strafrecht. Im Immobilienbereich sind es die Zulassungsvorschrift zur Maklertätigkeit, die Regelungen zur Makler- und Bauträgerverordnung, das gesamte Steuerrecht sowie aus dem Mietrechtsbereich die Regelungen zu § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und zum Wohnungsvermittlungsgesetz. Dass beim Wohnraummietrecht der Vertragsfreiheit Grenzen gesetzt sind, macht es so kompliziert. Den Eigentumsrechten des Vermieters stehen Schutzrechte des Mieters gegenüber. Ob alle Regelungen im Sinne beider Seiten immer vernünftig sind oder in manchen Fällen eine Seite zu stark bevorzugen, sei hier dahin gestellt. Grundsätzliche Regel: Jeder hat Rechte und Pflichten. Wer seine Pflichten versäumt oder Rechte anderer verletzt, kann Schwierigkeiten bekommen. Streitigkeiten landen im extremen Fall vor Gericht. Besser ist es aber, seine Rechte und seine Pflichten zu kennen und bei Uneinigkeit vernünftig miteinander zu sprechen. Das hilft oftmals weiter als ein gerichtlich ausgetragener Streit.
VDM-Ratgeber Mietrecht - Folge 2
Eingeschränkte Vertragsfreiheit beim Wohnraummietrecht.
Auch im Wohnraummietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, d. h. Vermieter und Mieter können prinzipiell die Bedingungen des Mietvertrages frei aushandeln. Mit der Verknappung von Wohnraum in den letzten Jahrzehnten wurde zunehmend die soziale Schutzbedürftigkeit der Mieter berücksichtigt. Dadurch entstand in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Literatur ein "soziales Mietrecht", das zu zahlreichen Einschränkungen der Vertragsfreiheit führt. So genießt der Wohnraummieter umfassenden Kündigungsschutz, die Miethöhe ist begrenzt, Mieterhöhungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und die Befristung von Mietverhältnissen ist nur möglich, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht. Eine Besonderheit des sozialen Mietrechts ist, dass diese Regelungen zwingend sind. Das bedeutet: Auch wenn der Mieter abweichende Vereinbarungen unterschreibt, kann er die Regelungen des sozialen Mietrechts dennoch beanspruchen. Beispiel: Ein Mieter kann sich auch dann auf eine Mietzinsüberhöhung berufen, wenn er die Miete durch seine Unterschrift unter dem Mietvertrag eigentlich akzeptiert hat. Wer die Gesetzestexte selbst nachlesen möchte: Für Mietverträge über Wohnraum gelten grundsätzlich die Vorschriften der §§ 535ff. BGB. Spezielle Regelungen zum Wohnraummietrecht finden sich in den §§ 549 bis 577a BGB. Eine Besonderheit dieses Rechtsgebiets ist, dass umfangreiche weitere Vorschriften für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gelten, die zum Teil in sehr unübersichtlichen Nebengesetzen enthalten sind
VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 3
Der Mietvertrag:
Klare Regeln sorgen für ein gutes Vermieter-Mieter-Verhältnis. Wenig bekannt ist, dass ein Wohnraummietvertrag keiner bestimmten Form bedarf. Man kann ihn daher auch mündlich abschließen. Er kommt zustande, wenn der Mieter die Räume einige Monate ohne Beanstandungen des Vermieters nutzt und dieser die Mietzinszahlungen des Mieters entgegennimmt. In diesem Fall gelten ausschließlich gesetzliche Regelungen, da keine Vereinbarungen getroffen wurden, die davon abweichen. So ist zum Beispiel ohne spezielle Vereinbarung die Miete eine Inklusiv-Miete, welche die Betriebskosten als Pauschale enthält. Ausgenommen sind die Heizkosten, die in jedem Fall nach dem Verbrauch abgerechnet werden sollen. Hier gehen die Regelungen der Heizkostenverordnung abweichenden vertraglichen Regelungen vor. Beim mündlichen Mietvertrag trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Aus Vermietersicht ist ein mündlicher Mietvertrag ungünstig. Dagegen scheint er für Mieter vorteilhaft zu sein, jedoch nur auf den ersten Blick. Denn für beide Seiten ist ein dauerhaft gutes Vermieter-Mieter-Verhältnis äußerst wichtig. Zu den besten Voraussetzungen dafür zählt, dass es im Mietvertrag keine offenen Fragen gibt, keine gegensätzlichen Interpretationsmöglichkeiten und somit keine Zweifel, was wie geregelt ist. Ist eine klare Nettomiete festgelegt, die Betriebskosten dagegen nach tatsächlichem Verbrauch, kann es in diesem Punkt keinen Streit geben. Ansonsten ist der Vermieter stets überzeugt, dass mit der Pauschale nicht alle Betriebskosten abgedeckt sind. Der Mieter hingegen wird immer meinen, er bezahle zuviel. Uneinigkeit und Auseinandersetzungen bis zum offenen Streit sind Tür und Tor geöffnet. Daher kann es für beide Seiten nur eine Empfehlung geben: Ein schriftlicher Mietvertrag, der keine wichtigen Fragen offen lässt und an den sich beide Seite halten.
VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 4
Bruttowarm- bis Indexmiete:
Unterschiedliche Mietzinsvereinbarungen
Es gibt verschiedene Arten von Mietzinsvereinbarungen, die je nach Einzelfall sinnvoll sein können oder nicht. Seit In-Kraft-Treten der Heizkostenverordnung ist die so genannte Bruttowarm-Miete unzulässig. Sie findet sich noch vereinzelt in alten Mietverträgen und führt dann regelmäßig zu Problemen. Die Bruttowarm-Miete setzt sich aus der "Grundmiete", den Betriebskosten und Heizkosten zusammen. Alles zusammen ergibt einen pauschalen Betrag für den gesamten Mietzins. Früher war die Bruttokalt-Miete der Regelfall. Dabei setzt sich die Miete aus der Grundmiete und den Betriebskosten zusammen. Nachteilig für den Vermieter ist, dass Betriebskostenerhöhungen nur im Wege einer Mieterhöhung weitergegeben werden können. Der Vermieter läuft also erhöhten Betriebskosten immer wirtschaftlich hinterher. Seit der Mietrechtsreform, kann diese Vereinbarung nur noch mit erheblichen Nachteilen für den Vermieter getroffen werden. Bei der Nettokalt-Miete mit Betriebskostenvorschüssen ist lediglich die Grundmiete vereinbart. Für Betriebskosten und Heizkosten werden Vorschüsse bezahlt, über die nach Ablauf jeder Periode mit dem Mieter abgerechnet wird. Heizkosten und Betriebskosten bilden für den Vermieter Durchlaufpositionen, die er an den Mieter weitergibt. Der Mieter seinerseits bezahlt die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten in tatsächlich entstandener Höhe. Damit kann sich keine Seite durch eine Pauschale benachteiligt fühlen. Wichtig: Die Betriebskostenzuzahlungen müssen ausdrücklich als Vorschusszahlungen bezeichnet werden. Die Nettokalt-Miete mit Betriebkostenpauschale entstand mit der Mietrechtsreform. Danach ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ausdrücklich zugelassen. Nach Vereinbarung dieser Pauschale bleiben die bisherigen Nachteile der Bruttokalt-Miete bestehen. Unabhängig von der Mietstruktur kann eine Staffel-Miete vereinbart werden. Zu empfehlen ist die Verbindung mit einer Nettokalt-Miete. Für Staffelmietvereinbarungen gelten bestimmte Voraussetzungen: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben und die Vereinbarung muss die genauen Daten und die genauen Beträge enthalten, also keine Prozentangaben. Für Wohnraummiete ist auch eine Indexmiete zulässig. Als Index kann der Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland vereinbart werden. Die Laufzeit von Indexvereinbarungen ist für jeden beliebigen Zeitraum zulässig. Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiete ist für die Laufzeit der Indexvereinbarung ausgeschlossen. Eine Modernisierungserhöhung kann der Vermieter nur für Maßnahmen durchführen, deren Umstände er nicht zu vertreten hat. Bei jeder Erhöhung des Indexes ist eine Mieterhöhungserklärung erforderlich, was zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeutet und Streit vorprogrammiert.
VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 5
Sie muss nicht zum Streitfall werden:
Die Mieterhöhung
Einen bereits abgeschlossenen Mietvertrag kann man nicht einseitig abändern. Dies geht nur, wenn eine Abänderungsmöglichkeit für den Vermieter gesetzlich vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel dafür sind die Vorschriften zur Miethöhe. Im Gegensatz zum Gewerbemietrecht kann im Wohnraummietrecht eine Erhöhung des Mietzinses nicht über den Umweg einer Änderungskündigung erreicht werden. Möglich bleibt selbstverständlich eine einvernehmliche Mieterhöhungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Diese Fälle werden jedoch eher selten sein. Ansonsten kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete unter folgenden Voraussetzungen verlangen: Die verlangte Miete muss der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Die Miete ist seit 15 Monaten unverändert. Der Mietzins ist seit drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht worden. Der Vermieter hat zumindest in Textform eine Mieterhöhungserklärung abgegeben. In der Mieterhöhungserklärung hat er auf Begründungsmittel Bezug genommen (Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten, Mietdatenbank). Der Mieter hat der Mieterhöhung ausdrücklich oder konkludent (zum Beispiel durch Zahlung) zugestimmt oder ist erfolgreich auf Zustimmung verklagt worden. Liegen die Voraussetzungen vor, ist die neue Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Wird zum Beispiel eine Mieterhöhungserklärung am 21. Oktober zugestellt, ist die neue Miete ab dem darauffolgenden 1. Januar gültig. Ende März läuft die Frist des Vermieters ab, die bis dahin noch nicht erfolgte Zustimmung durch Klage geltend zu machen.
VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 6
Wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen
Für Modernisierungen ist ein bestimmtes Vorgehen vorgeschrieben: Zunächst muss sie durch den Vermieter den Mietern angekündigt werden. Daraufhin müssen die Mieter in einer Duldungserklärung zustimmen. Anschließend wird die Modernisierung durchgeführt. Nach ihrem Abschluss kann der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Elf Prozent des Modernisierungsaufwands kann der Vermieter im Wege der Mieterhöhung auf die betroffene Miete umlegen. Dazu wird zunächst der gesamte Modernisierungsaufwand addiert. Davon werden elf Prozent ausgewiesen. Dieser Betrag wird wiederum durch die Quadratmeterzahl des gesamten Gebäudes - soweit Modernisierungen betroffen sind - geteilt. Daraus ergibt sich eine Modernisierungsumlage pro Quadratmeter und Jahr. Diese wird mit der Summe der Quadratmeter des jeweiligen Mieters multipliziert, sodass man dessen Modernisierungsumlage pro Jahr erhält. Teilt man den so erhaltenen Betrag durch zwölf, ergibt sich die Modernisierungsumlage pro Monat. Wichtig ist, dass die Modernisierungsumlage nicht endet, wenn der Betrag durch die Mieter "abbezahlt" ist. Die Umlage bleibt auch danach Bestandteil der Miete, sodass es hier zu einer dauerhaften Verzinsung des Modernisierungsaufwands in Höhe von elf Prozent kommt. Dies bedeutet praktisch eine Eigenkapitalverzinsung von elf Prozent, bei Finanzierung der Modernisierung eine Rendite aus der Differenz zwischen dem Finanzierungsaufwand und der Umlage von elf Prozent.
VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 7
Wenn der Mietvertrag beendet wird
Bei befristeten Mietverträgen ohne Verlängerungsklausel endet das Mietverhältnis automatisch mit Zeitablauf, wenn die Voraussetzungen einer zulässigen Befristung vorliegen. Jederzeit möglich ist eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Aufhebungsvertrag. Bei Kündigung durch den Mieter ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung zu unterscheiden. Bei der ordentlichen Kündigung ist eine Kündigungsfrist einzuhalten, während die außerordentliche "fristlos" ausgesprochen und sofort wirksam wird. Unzulässig ist die ordentliche Kündigung des Mieters bei einem befristeten Mietvertrag oder in Fällen, in denen er auf sein Kündigungsrecht auf bestimmte Zeit verzichtet hat. Eine außerordentliche, das heißt fristlose Kündigung kann der Mieter wegen vorhandener Mängel der Wohnung, bei Versagung der Untermieterlaubnis, wegen einer ausgesprochenen Mieterhöhung, wegen angekündigter Modernisierungsmaßnahmen sowie generell wegen vertragswidrigen Verhaltens des Vermieters aussprechen. Für Vermieter sind ordentliche Kündigungen recht eingeschränkt. Sie können das Mietverhältnis ordentlich, das heißt unter Fristeinhaltung kündigen, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält. In diesem Fall ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Eine außerordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens ist nur möglich, wenn zuvor eine Abmahnung ausgesprochen wurde. Ein weiterer Kündigungsgrund ist Zahlungsverzug. Dabei gilt es eine Reihe wichtiger Regeln zu beachten. Der häufigste Kündigungsgrund durch Vermieter ist Eigenbedarf.
VDM-Ratgeber Mietrecht Folge 8
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind das so genannte "malermäßige" Instandsetzen der Wohnräume, insbesondere Decken, Wände, Innentüren, Wohnungseingangstür innen, Fensterinnenflügel, Innenflächen der Fensteraußenflügel und Scheuerleisten. Nach den gesetzlichen Regelungen trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, da er nach § 535 BGB zu einer Überlassung der Mietsache verpflichtet ist, die deren uneingeschränkten Gebrauch ermöglicht. Diese gesetzliche Regelung lässt sich mit einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag umgehen, sodass dann der Mieter diese Schönheitsreparaturen durchführen muss. Wichtig ist diese Vereinbarung, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Ist vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen schuldet, diese jedoch nicht durchgeführt hat, ist er dem Vermieter hierfür zu Schadenersatz verpflichtet.

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Kein Ärger mit dem Heizkörperthermostat

Der nächste Winter kommt gewiss - und damit auch eine "anstrengende" Jahreszeit für Ihre Heizkörperthermostatventile und Ihren Geldbeutel. Denn auch die Heizkostenabrechnung kommt bestimmt. Allerdings wurden durch den mit hohem finanziellen Aufwand verbundenen Einbau der Thermostate sowie die Ausstattung der Heizkörper mit Heizkostenverteilern jedem Mieter die Möglichkeit gegeben, seinen Wärmeverbrauch selbst zu beeinflussen und zu kontrollieren.
Ein Thermostat ist ein Regler, der eine Temperatur (in diesem Fall die Ihrer Zimmer) auf einem von Ihnen gewählten Wert konstant hält, ohne dass ständig das Heizkörperventil nachgeregelt werden muss. Es ist daher normal, dass bei Erreichen der eingestellten Zimmertemperatur der Thermostat selbständig den Heizkörper abstellt und erkalten lässt. Erst wenn die Temperatur im jeweiligen Raum sinkt, wird der Heizkörper durch den Thermostat wieder eingeschaltet. Dieser Vorgang vollzieht sich in unregelmäßigen Abständen ständig.

Wie finde ich meine Raumtemperatur?
Stellen Sie auf der Skala 0-5 am Thermostat einen Wert ein. Empfehlenswerter Weise beginnen Sie mit "3".
Beobachten Sie mit Hilfe eines Zimmerthermometers, welche Raumtemperatur sich im Laufe des Tages einstellt.
Ist es Ihnen zu warm, reduzieren Sie den Skalenwert in Richtung "0".
Ist es Ihnen zu kalt, drehen Sie weiter Richtung "5" auf.
Finden Sie so die Thermostateinstellung heraus, die für Sie die angenehmste Zimmertemperatur herstellt.

Achtung! Die Veränderung nur in kleinen Schritten vornehmen (maximal einen halben Skalenwert!). Haben Sie auf diese Weise die richtige Einstellung gefunden, hält der Thermostat die Zimmertemperatur konstant, ohne dass Sie an diesem noch drehen müssen.

Besonderheiten, die man wissen sollte:
Häufig wird analog zum Stellknopf am Küchenherd angenommen, dass eine größere Zahl am Thermostat eine schnellere Aufheizung zur Folge hätte. Dies trifft aber nicht zu, da ein höherer Wert am Thermostat keine Heizleistungserhöhung bewirkt. Die Heizleistung hängt allein von den augenblicklichen, außentemperaturabhängigen Vorlauftemperatur der Heizanlage ab.
· Aus der Höhe des eingestellten Skalenwertes lässt sich nicht direkt auf die Heizkosten schließen! (Kleiner Skalenwert - niedrige Kosten; großer Skalenwert - hohe Kosten.) Die Heizkosten richten sich ausschließlich nach der von Ihnen eingestellten Zimmertemperatur. (Je wärmer Sie es haben wollen, desto höher steigen die Heizkosten! Es gilt die Faustregel: 1C° höhere Zimmertemperatur bedeutet ca. 7% höhere Heizkosten.

Ratschläge:
Lassen Sie das Thermostatventil regeln und Ihnen helfen, Heizenergie und damit Heizkosten zu sparen.
Auch bei längerem Verlassen der Wohnung und beim Schlafengehen sollten Sie die Heizung nicht ganz abstellen, sondern nur etwas reduzieren (ca. einen Skalenwert).
Eine Totalabschaltung bringt keinen Nutzen, Sie müssen nur die ausgekühlte Wohnung täglich mit einem erhöhten Energieaufwand wieder hoch heizen!
Nur während des Lüftens der Wohnung, insbesondere bei sehr niedrigen Außentemperaturen, sollten Sie den Thermostat ganz zudrehen. Ansonsten ist er der kalten Zugluft ausgesetzt, öffnet ganz und Sie lassen im wahrsten Sinne des Wortes die Wärme zum Fenster hinaus.
Zu empfehlen ist kurzzeitiges, aber kräftiges Lüften! Vermeiden Sie Dauerlüftung!

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