Trübe Konjunkturaussichten lassen die Baugeldzinsen sinken

Im Wochenverlauf ist es zu leichten Rückgängen bei den Baugeldzinsen gekommen. Ausschlaggebend für diese positive Tendenz sind die weiterhin enttäuschenden Wirtschaftsindikatoren in den USA und in Euroland. Dies berichtet Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG in seinem aktuellen Zinskommentar: "Der herbeigesehnte Aufschwung der globalen Konjunktur lässt auf sich warten: Der psychologische Effekt des Endes des Irak-Krieges ist verpufft und nackte Daten bestimmen das Bild. In Europa ist das Stimmungsbarometer über das Verhalten der Einkaufsmanager bei Produktionsbetrieben zum siebten Mal in acht Monaten gefallen. Produktion, Bestellungen und Export sind zurückgegangen. Damit steigt die Gefahr, dass nach einem rezessiven ersten Quartal 2003 auch das laufende Quartal in Europa bestenfalls ein Null-Wachstum zeigen wird. ... Der Export - bisher der einzige positive Beitrag - leidet inzwischen immer mehr unter dem starken Euro. In Kombination mit dem Rückgang der Inflation auf 2,1 Prozent wächst damit der Druck auf die EZB, die Leitzinsen in Euroland weiter zu senken. Die Kapitalmarktzinsen haben im Verlauf der Woche begonnen, diese Daten durch steigende Nachfrage nach Anleihen einzupreisen. ... In den USA waren ebenfalls die Daten, die von den Unternehmen gemeldet wurden, schwächer als erwartet. Während die Konsumstimmung in Amerika weiterhin überraschend positiv ist, hinkt die Investitionsneigung der Unternehmen hinterher. Alan Greenspan hat sich in seiner letzten Rede die Möglichkeit weiterer Zinssenkungen im Verlauf des Jahres ausdrücklich offen gehalten. Im asiatischen Raum, der sich bisher vom deflationsbefallenen Japan durch gesundes Wachstum abheben konnte, beginnt die SARS-Unsicherheit die Konsumneigung negativ zu beeinflussen. ... Vor diesem Hintergrund bleiben wir bei unserer Meinung, dass die globale Wirtschaft auch in den nächsten Quartalen enttäuschende Wachstumszahlen liefern wird. Wir erwarten, dass die EZB im Laufe des Sommers die Leitzinsen auf 2,00 Prozent senken wird, um die Entwicklung in Europa zu unterstützen. Damit wird es mittelfristig auch zu niedrigeren Baugeldzinsen kommen. Für die nächsten zwei Wochen erwarten wir stabile bis leicht tiefere Zinsen. ... Um als Immobilienkäufer unmittelbar von weiteren Leitzinssenkungen zu profitieren, eignen sich Kombi-Darlehen. Diese sind für einen Teil des Kreditbetrages an den EURIBOR-Satz gebunden und bieten so eine optimale Möglichkeit, eine niedrige monatliche Belastung mit hoher Tilgungsflexibilität zu kombinieren. Zudem kann der variable Teil jederzeit in eine feste Zinsbindung gewandelt werden. Die Bestsätze für Annuitätendarlehen für fünf Jahre liegen derzeit bei 3,69 Prozent, für zehn Jahre bei 4,47 Prozent, für 15 Jahre bei 4,87 Prozent und für 20 Jahre bei 5,20 Prozent. Alternativ bieten Konstantdarlehen mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate und vollständiger Rückzahlung innerhalb von 26 Jahren zu einem effektiven Zinssatz von 5,06 Prozent hohe Planungssicherheit zu attraktiven Konditionen."
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 9.5.2003

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RDM und VDM planen Zusammenschluss zum Jahreswechsel

Die beiden Maklerverbände RDM und VDM wollen die Verhandlungen über eine Verschmelzung nach Möglichkeit noch in diesem Jahr erfolgreich beenden. In einer gemeinsamen Absichtserklärung wurde vereinbart, beide bisherigen Verbände zu einem gemeinsamen Bundesverband zusammenzuführen. Der neue Verband soll den Namen "Immobilienverband Deutschland (IVD)" haben. Um den Ansprüchen ihrer Kunden auch künftig gerecht werden zu können, bräuchten die Immobilienberufe verlässliche wirtschaftspolitische, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, die der herausragenden volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilie entsprächen und dem Immobiliendienstleister für seine tägliche Arbeit im Markt die notwendige stabile Grundlage gäben. Die Berufsinteressen müssten gegenüber der nationalen und europäischen Politik, Wirtschaft und Verwaltung wirksamer vertreten werden. Dies gelte auch für die Förderung des Ansehens der Immobiliendienstleister in der Öffentlichkeit. Dafür sei als Interessenvertreter ein starker Berufsverband erforderlich. In beiden bisherigen Verbänden haben sich in der Vergangenheit mehr als 80 Prozent der Mitglieder für eine Verschmelzung ausgesprochen. Der neue "Immobilienverband Deutschland (IVD)" werde zunächst etwa 7.000 Mitglieder haben und sich für weitere Immobiliendienstleister öffnen.
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 9.5.2003

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Abschleppen von Autos riskant für Grundstückseigentümer

Manche Autofahrer scheren sich gar nicht darum, wo sie ihren Pkw abstellen. Private Hinweisschilder ignorieren sie schlichtweg, ohne Skrupel blockieren sie Einfahrten und benutzen fremde Parkplätze. Selbstverständlich kann ein Grundstückseigentümer das betreffende Auto abschleppen lassen. Wie der LBS-Infodienst Recht und Steuern mitteilt, ist dabei allerdings Vorsicht geboten. Schlimmstenfalls bleibt nämlich der Hausbesitzer auf den Kosten sitzen (Amtsgericht Darmstadt, Aktenzeichen 319 C 287/02). Der Fall: Ein Immobilienbesitzer ärgerte sich maßlos darüber, dass ein rücksichtsloser Pkw-Fahrer ungefragt auf seinem Grundstück geparkt hatte. Er wollte sich das nicht bieten lassen und bestellte in Eigenregie einen Abschleppdienst, der das Auto entfernte und einige Meter weiter abstellte. Später kam der Falschparker zum "Tatort" zurück und fuhr davon. Der Eigentümer hatte sich zwar das Autokennzeichen notiert, nicht aber die Personalien des Mannes festgestellt. Als er versuchte, sich die Kosten für das Abschleppen vom Halter des Autos zurückzuholen, weigerte der sich kategorisch zu zahlen. Seine Begründung: Er habe mit der ganzen Angelegenheit nichts zu tun. Es kam zu einem Prozess vor dem Amtsgericht Darmstadt. Das Urteil: Der Grundstückseigentümer hatte in dem Verfahren keine Chance. Trotz des eindeutigen Parkverstoßes musste er am Ende den Einsatz des Abschleppdienstes selbst bezahlen. Der Richter entschied, dass das Autokennzeichen alleine nicht als Beweismittel reiche. Der Halter könne kaum zur Kasse gebeten werden, weil ja nicht zwangsläufig er selbst am Steuer des Fahrzeugs gesessen haben müsse. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich also, die Polizei um Hilfe zu bitten oder zumindest genau festzustellen, wer denn der Fahrer des Autos war.
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 9.5.2003

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Nachbar darf wegen Ruhestörung die Miete mindern

Ein Mann, der regelmäßig die lautstarken Streitigkeiten eines Ehepaares in der Nachbarwohnung mit anhören muss, darf wegen Ruhestörung die Miete mindern. Das berichtet der LBS-Infodienst Recht und Steuern. Manche Mieter sollen ja sehr interessiert daran sein, was sich in der Nachbarwohnung so alles abspielt. Und sie würden viel darum geben, jedes Wörtchen zu verstehen. Bei einem Mann aus dem Bereich des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach war das ganz und gar nicht der Fall, er war frei von jeder Neugierde. Trotzdem erlebte er in zahlreichen Nächten unfreiwillig die lautstarken Ehekräche des benachbarten Ehepaars (im gleichen Mietshaus) hautnah mit. Er konnte schon fast die Uhr danach stellen, wann sich die beiden wieder einmal in die Haare kriegen würden. Schließlich wurde es dem Lärmgeplagten zu viel und er bestand gegenüber seinem Vermieter auf einer spürbaren Mietminderung. Seine Begründung: Wohn- und Lebensqualität würden durch den ständigen "Rosenkrieg" erheblich beeinträchtigt. Der zuständige Amtsrichter sah es ebenso und erlaubte dem Mann, seine Miete um fünf Prozent zu kürzen. Erst wenn bei den Nachbarn Ruhe eingekehrt sei, müsse er wieder den vollen Betrag überweisen (Aktenzeichen 64 C 125/00).
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 9.5.2003

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Leer stehende Mietwohnung darf abgesetzt werden

Vermieter in Ostdeutschland kennen es zur Genüge, und auch im Westen gibt es vermehrt davon: leer stehende Mietwohnungen. Ärgerlich für Vermieter gleich in zweifacher Hinsicht: Zum einen erhalten sie keine Mieteinnahmen, die ihre Kosten decken, zum anderen stellt sich immer öfter das Finanzamt quer und versagt den Werbungskostenabzug für finanzielle Aufwendungen wie Reparaturen oder Kreditzinsen. Doch zum Glück gibt es den Bundesfinanzhof. Die obersten Bundesrichter haben entschieden, dass dem Werbungskostenabzug grundsätzlich nichts im Wege steht. Einzige Voraussetzung: Es muss klar sein, dass die Wohnung auch wirklich zum Vermieten bereit steht. Als Nachweis der Vermietungsabsicht können Eigentümer zum Beispiel Vermietungsinserate der örtlichen Zeitungen oder ein Schreiben des Beauftragten Maklers dem Finanzamt vorlegen.
Quelle: Donau Kurier, 28.7.2002

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Streupflicht muss nachvollziehbar delegiert werden

Wenn es um die winterlichen Streu- und Räumpflichten geht, dann stellen die deutschen Gerichte hohe Anforderungen an alle Beteiligten. Die Juristen erwarten, dass Eigentümer, Verwalter und Mieter von Immobilien klare, später auch nachvollziehbare Absprachen treffen. Wenn das nicht geschieht, kann es teuer werden: Das Oberlandesgericht Frankfurt hat nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern einen Eigentümer zu Schadenersatz und Schmerzensgeld gegenüber einer verunglückten Frau verurteilt, weil er die Erledigung der Arbeiten nicht korrekt delegiert hatte. (Aktenzeichen 3 U 93/01)
Der Fall: Der Laubengang in einer Wohnanlage wurde an einem Winterabend zu einer schlimmen Falle für eine Frau. Weil nicht ausreichend gestreut worden war, rutschte sie auf einer glatten Eisfläche aus und verletzte sich schwer. Wer trug die Verantwortung für die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht? Diese Frage stellte sich, als das Opfer wieder genesen war und auf finanzielle Entschädigung klagte.
Alle Beteiligten schoben einander die Schuld in die Schuhe. Zwar existierte eine Hausordnung, der zu Folge die Mieter zum Streuen verpflichtet worden waren, doch diese war nur an die Eigentümer der einzelnen Wohnungen versandt worden. Die Eigentümer argumentierten damit, dass die Mieter schließlich in der Vergangenheit schon den Winterdienst erledigt hätten, was allerdings nicht nachweisbar war. Die Hausverwaltung wiederum wollte ebenfalls nichts von einer Kontrollpflicht wissen. Am Ende standen die Richter in zwei Instanzen vor einem schwer durchdringbaren Knäuel von Behauptungen. Das Urteil: Ein Senat des Oberlandesgerichts Frankfurt stellte fest, dass wegen der Glätte im konkreten Fall grundsätzlich eine Streupflicht bestanden habe. Eine eindeutige Delegation des Eigentümers an die Hausverwaltung oder die Mieter habe es nicht gegeben. Deswegen müsse er die Konsequenzen tragen. Das Schmerzensgeld für die verunglückte Frau betrug 20.000 Mark.
Quelle: Immobilen Wirtschaft und Recht Infomail vom 7.2.2003

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Verglaster Balkon gilt als "bauliche Veränderung"

Viele Wohnungsbesitzer richten es sich auf ihrem Balkon gemütlich ein, indem sie ihn ganz oder zum Teil verglasen. So haben sie die Möglichkeit, auch an kälteren Tagen dort ihre Zeit zu verbringen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS weist allerdings darauf hin, dass solche Veränderungen als "bauliche Veränderungen" zustimmungspflichtig sein können, wie aus einem Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts hervorgeht. (Aktenzeichen 2Z BR 127/01)
Der Fall: Die Freude einer Familie über ihren verglasten Balkon im dritten Stock einer Wohnanlage währte nur kurz, denn andere Eigentümer störten sich daran. Einige Nachbarn drängten darauf, dass dieser Wintergarten unverzüglich wieder entfernt werde. Die Eigentümergemeinschaft, so ihre Argumentation, hätte vorher befragt werden müssen. Doch damit war die betroffene Familie nicht einverstanden. Erstens handle es sich nicht um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung. Zweitens hätten in der Vergangenheit auch andere Eigentümer an dem Objekt Eingriffe vorgenommen und somit den Gesamteindruck der Fassade verändert. Das müsse ihnen ja wohl auch erlaubt sein. Das Urteil: An dem Abbau der Balkonverglasung führt kein Weg vorbei.
So entschied es in letzter Instanz das Bayerische Oberste Landesgericht. Die Vorinstanzen seien eindeutig zu dem Ergebnis gekommen, dass der Wintergarten eine erhebliche optische Beeinträchtigung der Fassade darstelle. Von einer so genannten "modernisierenden Instandsetzung", die nicht genehmigungspflichtig ist, könne hier keine Rede sein. Das Argument, manche Nachbarn hätten ihren Balkon ebenfalls verglast, ließen die Richter nicht gelten. Es sei nun einmal um diesen konkreten Fall gegangen und der habe zwingend so entschieden werden müssen.
Quelle: Immobilen Wirtschaft und Recht Infomail vom 7.2.2003

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Seit 1. Februar höhere Zuschüsse für Solaranlagen

Ab Februar profitieren Verbraucher von deutlich höheren staatlichen Zuschüssen beim Bau von Solaranlagen. Die Bundesregierung hat am Freitag entschieden, die Fördermittel für Solarwärmeanlagen um rund 30 Prozent zu erhöhen. Die Unternehmens-Vereinigung Solarwirtschaft e.V. (UVS), ein Zusammenschluss von 350 deutschen Solarunternehmen, begrüßt den jüngsten Erlass von Bundesumweltminister Jürgen Trittin. Sie erwartet einen Ansturm auf die vom Bundesamt für Wirtschaft bereitgestellten Fördermittel aufgrund der Verbesserung der Förderkonditionen und aufgrund des drohenden weiteren Anstiegs der Ölpreise infolge des Irak-Konfliktes.
Die Bundesregierung will den Anteil von Solarwärme in dieser Legislaturperiode verdoppeln. Zukünftig erhalten Verbraucher einen staatlichen Zuschuss von durchschnittlich rund 1.000 Euro zum Einbau einer Solarwärmeanlage. Kostenlose Informationen zu den Solarzuschüssen erhalten Verbraucher unter www.solarfoerderung.de. UVS-Geschäftsführer Carsten Körnig erwartet ein deutliches Anziehen der Nachfrage: "Das richtige Signal zum richtigen Zeitpunkt. Solaranlagen in Verbindung mit moderner Heiztechnik können den Öl- und Gasverbrauch eines Haushalts halbieren. Die Verbesserung der Solarförderung ist Verbraucherschutz. Solaranlagen bieten Schutz vor explodierenden Energiepreisen infolge einer Eskalation am Golf. Sie sind zudem die "Sandsäcke der Zukunft" zum Schutz vor weiteren Hochwasserkatastrophen und unbezahlbaren Klimaschäden."
Die UVS empfiehlt deutschen Eigenheimbesitzern, die Nachrüstung einer Solaranlage nicht länger zu verschieben. Körnig: "Wer sich erst im nächsten Jahr für Solarwärme entscheidet, erhält zehn Prozent weniger Fördermittel." Nach den neuen Förderbestimmungen des Marktanreizprogrammes steigen die staatlichen Zuschüsse von ursprünglich 92 Euro auf neu 125 Euro je angefangenem Quadratmeter installierter Solarkollektorfläche. Ab 1. Januar 2004 sinkt dieser Zuschuss auf 110 Euro je Quadratmeter neu installierter Kollektorfläche. Im letzten Jahr hatten Solarwärmeanlagen eine durchschnittliche Größe von neun Quadratmetern. Bislang verfügen in Deutschland vier Prozent der Eigenheimbesitzer in über 500.000 Haushalten über eine eigene Solaranlage.
Weitere Infos: www.solarfoerderung.de
Quelle: Immobilen Wirtschaft und Recht Infomail vom 7.2.2003

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Neue Trinkwasserverordnung nimmt Bleigehalt ins Visier

Am 1. Januar 2003 tritt die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Danach wird der zulässige Höchstwert für Blei im Trinkwasser zum 1. Dezember 2003 und in einem weiteren Schritt zum 1. Dezember 2013 deutlich gesenkt. Der Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) erklärt, wer von der Gefährdung durch Bleileitungen betroffen sein kann und gibt Tipps zur weiteren Vorgehensweise. Erhöhte Mengen von Blei im Trinkwasser gefährden die Gesundheit. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber die Trinkwasserverordnung verschärft. Ab Januar 2003 darf die Bleikonzentration den Grenzwert von 0,04 Milligramm pro Liter Wasser nicht überschreiten. Ende des Jahres 2003 und Anfang 2004 erfolgen weitere Verschärfungen. In welchen Häusern können noch Bleirohre sein? Häuser, die nach 1973 errichtet wurden, sind nicht betroffen. Seit dieser Zeit wurden in ganz Deutschland keine Bleirohre mehr verwendet. Praktisch frei von Bleirohren ist der gesamte süddeutsche Raum, weil dort schon über hundert Jahre keine Bleirohre mehr verlegt wurden. Aber auch in den übrigen Gebieten Deutschlands sind längst nicht alle vor 1973 gebauten Häuser betroffen, weil auch dort früher häufig andere Materialien (zum Beispiel Kupfer, verzinkter Stahl, Kunststoff oder Edelstahl) verwendet wurden. Wie können Sie feststellen, ob die Trinkwasserrohre in Ihrem Haus noch aus Blei sind? Hierzu gibt es mehrere Möglichkeiten: Kontrolle der sichtbaren Leitungen, zum Beispiel im Keller vor und hinter dem Wasserzähler (Bleileitungen sind im Gegensatz zu Kupfer- oder Stahlleitungen weicher. Sie lassen sich mit einem Messer leicht einritzen oder abschaben und erscheinen silbergrau.); Hinzuziehen eines Fachbetriebes des Sanitär- und Heizungshandwerks; Messung des Bleigehalts im Wasser (vor der Probenentnahme sollte das Wasser etwa vier Stunden in der Leitung gestanden haben; reine Laborkosten ca. 15 Euro, bei Probenentnahme durch eine anerkannte Untersuchungsstelle ca. 50 bis 100 Euro). Was ist zu tun? Wenn feststeht, dass das Trinkwasser mehr Blei enthält als erlaubt ist, muss die Ursache gefunden werden. Es ist zu klären, ob die erhöhten Bleiwerte durch die Hausanschlussleitung (Zuleitung von der Straße bis zum Wasserzähler) oder durch die Hausinstallation (Rohre und Armaturen) hervorgerufen werden. Für die Hausanschlussleitung zuständig, und somit auch für die Beseitigung dort noch vorhandener Bleirohre, ist das Wasserversorgungsunternehmen. Für die Hausinstallation ist fast immer der Hauseigentümer verantwortlich. Die sicherste Maßnahme, um den Bleigrenzwert im Trinkwasser zuverlässig einzuhalten, ist der Austausch noch vorhandener Bleirohre.
Weitere Informationen gibt es bei der Haustechnik-Hotline des ZVSHK unter der Telefon-Nr. 01805/004399 (12 Cent pro Gespräch) sowie unter www.wasserwaermeluft.de im Internet.
Das kostenlose Faltblatt "Blei und Trinkwasser" erhält man beim Bundesministerium für Verbraucherschutz, Ernährung und Landwirtschaft: Postfach 140270 53107 Bonn Fax: 018 88/5294262 Weitere Infos: www.wasserwaermeluft.de
Quelle: Immobilen Wirtschaft und Recht Infomail vom 7.2.2003

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WEG-Recht "Bauliche Veränderung" - Fenster müssen gleichartig sein

Durch den Einbau eines Fensters an der Rückseite eines Gebäudes im 1. Stock einer Wohnanlage, das im Gegensatz zu den anderen Fenstern zweifach (zu je einem Drittel) unterteilt ist, wird der optisch einheitliche Eindruck der Wohnanlage nachhaltig gestört. Dies hat das OLG Köln (Beschluss v. 19.6.2002, 16 Wx 82/02) entschieden.
Die Wohnungseigentümerin baute ein zweifach unterteiltes Fenster in einer Fensterfront ein, die ansonsten aus lediglich einfach unterteilten Fenstern besteht. Die übrigen Wohnungseigentümer begehrten mit Erfolg die Beseitigung dieses Fensters: Der Einbau eines zweifach unterteilten Fensters an der Rückseite der Wohnanlage stelle eine bauliche Veränderung dar, die die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtige, so das Gericht.
Eine bauliche Veränderung liege nicht nur dann vor, wenn durch sie in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen, sondern auch dann, wenn in die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig eingegriffen werde. Die von der Wohnungseigentümerin vorgenommene bauliche Veränderung wirkt sich zweifelsfrei optisch aus, da der einheitliche Eindruck der Rückseite des Anwesens darunter leidet. Die bisherige Fensterfront bestimmt das Bild der Fassade. Hinweis: Die Entscheidung entspricht der ganz herrschenden Meinung zum Thema "bauliche Veränderung".
Stets ist zu beachten, ob sich eine derartige optisch negativ auf das Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage auswirkt.
Quelle: infomail@iwr-magazin.de vom 31.1.2003

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Bundesfinanzhof präzisiert Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) kommt ein gewerblicher Grundstückshandel in der Regel erst dadurch zustande, dass der Steuerpflichtige innerhalb eines kurzen Zeitraums (fünf Jahre) nach dem Erwerb oder der Bebauung mehr als drei Immobilienobjekte verkauft. Der Große Senat des BFH hatte in diesem Rechtsstreit entschieden, dass in besonders gelagerten Fällen ein gewerblicher Grundstückshandel aber auch schon bei einem Verkauf von weniger als vier Objekten anzunehmen sein kann. So deutet nach Auffassung des Großen Senats beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung auf dem Immobiliensektor hin, dass ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder ein solches Grundstück von vorneherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder das Bauunternehmen des Steuerpflichtigen (Bebauers) erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden (Beschluss v. 10. Dezember 2001 GrS 1/98, vgl. Pressemitteilung Nr. 11/2002 vom 13. März 2002). Mit Urteil vom 18. September 2002 X R 183/96 hat der BFH nunmehr entschieden, dass über die genannten Gesichtspunkte hinaus auch andere gewichtige Umstände trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze den Schluss auf einen gewerblichen Grundstückshandel nahe legen können. Solche Umstände können etwa darin bestehen, dass der Steuerpflichtige das Bauprojekt nur kurzfristig finanziert, bereits während der Bauphase seine Veräußerungspläne dokumentiert, zum Beispiel indem er Veräußerungsannoncen aufgibt oder einen Makler mit dem Verkauf des Objekts betraut, schon vor der Fertigstellung des Bauobjekts einen Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber schließt oder bei der Veräußerung Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Rahmen hinaus übernimmt. Im Streitfall hatte die Klägerin in unmittelbarem Anschluss an die Fertigstellung oder gar schon in der Bauphase (lediglich) drei Eigentumswohnungen veräußert. Das Finanzgericht (FG) hatte einen gewerblichen Grundstückshandel schon deswegen bejaht, weil die Betätigung der Klägerin dem "Bild des produzierenden Bauunternehmers" entsprochen habe. Dem folgte der BFH nicht. Er hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück. Dieses hat nunmehr auf der Grundlage der obigen rechtlichen Erwägungen aufzuklären, ob besondere Umstände des Einzelfalles den Schluss rechtfertigen, dass die Klägerin von vorneherein zum Verkauf der drei Eigentumswohnungen entschlossen war. In diesem Fall wäre ein gewerblicher Grundstückshandel trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze anzunehmen.
Quelle: infomail@iwr-magazin.de vom 24.1.2003

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Neue KfW-Kreditprogramme

Wohnraum-Modernisierungsprogramm 2003

In Berlin wurden heute die Verträge zur Auflage des KfW-Programms "Wohnraum-Modernisierung 2003" sowie des KfW-Infrastrukturprogramms Sonderfonds "Wachstumsimpulse" unterzeichnet. Der Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Manfred Stolpe, die Parlamentarischen Staatssekretärinnen im Bundesministerium der Finanzen, Dr. Barbara Hendricks und Ingrid Matthäus-Maier, Mitglied des Vorstands der KfW, trafen heute zur Unterzeichnung im Büro der KfW-Bank zusammen. Für beide Programme, die durch den Bund zinsverbilligt werden, kann ein Darlehensvolumen von bis zu 15 Mrd. Euro ausgereicht werden. Ziel ist es, einen Beitrag zur Stärkung der Binnennachfrage zu leisten. In erster Linie wird der Bausektor und dort vor allem kleine und mittelständische Unternehmen von der durch die Programme ausgelösten Nachfrage profitieren. Für das KfW-Wohnraum-Modernisierungsprogramm 2003 ist ein Darlehensvolumen in Höhe von voraussichtlich 8 Mrd. Euro vorgesehen. Die Zinsverbilligung des Bundes läuft bei Anträgen im Jahr 2003 in den ersten vier Jahren und bei Anträgen im Jahr 2004 drei Jahre. Gefördert werden mit dem neuen Programm alle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an selbst genutzten und vermieteten Wohngebäuden sowie Wohnumfeldmaßnahmen bei Mehrfamilienhäusern im gesamten Bundesgebiet. Daneben werden in den neuen Ländern auch Maßnahmen zum Rückbau von Mietwohngebäuden im Rahmen des Stadtumbaus gefördert. Das Programm ist vielfältig und einfach einsetzbar. Es kann sich sowohl für kleinere als auch große Investitionen eignen und bietet für jede Art Vorhaben passende Laufzeiten und Zinsbindungen. So beläuft sich zum Beispiel der Endkreditnehmerzinssatz bei einer 20-jährigen Laufzeit, einer fünfjährigen Zinsbindung und fünf tilgungsfreien Anlaufjahren in den ersten vier Jahren auf nominal 2,60 Prozent p.a. (eff. 2,63 Prozent p.a.) und im fünften Jahr auf nominal 4,60 Prozent p.a. (eff. 4,68 Prozent p.a.) Das KfW-Infrastrukturprogramm Sonderfonds "Wachstumsimpulse" ermöglicht eine zinsgünstige langfristige Finanzierung kommunaler Infrastrukturmaßnahmen. Es ist ein Darlehensvolumen in Höhe von voraussichtlich sieben Mrd. Euro vorgesehen. Durch Zuschüsse des Bundes wird der Zinssatz für den Investor in den ersten drei Jahren der Laufzeit besonders günstig gestaltet. Für Investitionen in den Fördergebieten der Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur" steht innerhalb des Sonderfonds "Wachstumsimpulse" ein Darlehensvolumen von einer Mrd. Euro zur Verfügung. Aus dem Sonderfonds "Wachstumsimpulse" können bis zu seiner Ausschöpfung in den Jahren 2003 und 2004 Kredite zugesagt werden. Die KfW als Förderbank kann in ihrer jahrelangen Arbeit auf Erfahrung sowohl mit Wohnraummodernisierungs- als auch Infrastrukturprogrammen zurückblicken. So wurden beispielsweise über das im Dezember vergangenen Jahres beendete Wohnraummodernisierungsprogramm von 1990 bis 2002 mit rund 700.000 Förderkrediten rund 4 Mio. Wohnungen in den neuen Bundesländern modernisiert; über das bisherige Infrastrukturprogramm wurden allein im Jahr 2002 bei einem Förderbetrag von 2,7 Mrd. Euro Gesamtinvestitionen von rund 9 Mrd. Euro angeschoben. Interessenten können ihre Anträge für beide Programme ab sofort bei der Hausbank stellen (kommunale Antragsteller direkt bei der KfW) und sich für weitere Informationen und Programmdetails sowie die aktuellen Zinskonditionen zum Ortstarif unter der Telefonnummer 01801/33 55 77 oder unter iz@kfw.de an das KfW-Informationszentrum wenden, im Internet finden Interessenten ebenfalls Details zu den Programmen.

Weitere Infos: http://www.kfw.de
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 28.4.2003

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Billiges Geld für Wohnraummodernisierung sofort abrufbar

Frankfurt/Main (AFP) Nach dem Ablaufen eines milliardenschweren Investitionsprogramms der Bundesregierung können deutsche Immobilienbesitzer ab sofort zinsgünstige Darlehen für die Modernisierung von Wohngebäuden aufnehmen. Rund acht Mrd. Euro stehen in den Jahren 2003 und 2004 als Billigkredite zur Verfügung, wie die zuständige Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestern mitteilte. Mit dem Geld können sowohl selbstnutzer als auch vermietete Wohnungen renoviert werden. Weitere sieben Mrd. Euro sind in einem zweiten Darlehenstopf, aus dem Kommunen günstige Kredite etwa zur Modernisierung von Straßen und Schulen aufnehmen können. Mit den Milliardenbeträgen soll der krisengeschüttelten deutschen Bauwirtschaft zu neuen Aufträgen verholfen werden. Die Konditionen der Kredite hängen vom jeweiligen Projekt ab. Bei 20 Jahren Laufzeit und fünf tilgungsfreien Anlaufjahren etwa liegt der Anfangszinssatz für einen privaten Kredit bei 2,6 Prozent im Jahr. In Anspruch nehmen können Bürger die Billigkredite nur in diesem und im nächsten Jahr. Anträge sind ab sofort bei der Hausbank zu stellen. Dabei gilt das Windhund-Prinzip: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Bei Darlehen in diesem Jahr greift die Zinsverbilligung für die ersten vier, bei Krediten im Jahr 2004 nur noch für drei Jahre. Aus dem Kommunentopf sind außerdem eine Mrd. Euro für Städte und Gemeinden in strukturschwachen Gebieten reserviert. Für sie gelten besondere niedrige Zinssätze. Weitere Informationen zu Programmdetails gibt es unter Telefon (0 18 01) 33 55 77 (Ortstarif) oder im Internet unter www.kfw.de
Quelle: Donaukurier vom 23.04.2003

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Verlorener Schlüssel kommt teuer

Kann ein Mieter beim Auszug seine Wohnungsschlüssel nicht vollzählig zurückgeben, weil er einen davon verloren hat, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster muss er dem Vermieter dann ein komplett neues Schloss mit Schlüsseln bezahlen. Der Fall: Ein Paar war aus seiner Mietwohnung ausgezogen und hatte dem Vermieter statt der ihm ursprünglich ausgehändigten drei nur zwei Wohnungsschlüssel übergeben. Auf die Frage nach dem dritten Schlüssel erklärten die beiden, dass sie diesen vermissten. Der Vermieter war empört und wollte das Schloss austauschen. Er befürchtete, dass Unbefugte, die in den Besitz des Schlüssels kämen, in die Wohnung eindringen könnten. Die Kosten für das neue Schloss und neue Schlüssel wollte er von den nachlässigen Mietern ersetzt haben. Diese weigerten sich jedoch und erklärten, der dritte Schlüssel sei schon vor längerer Zeit verloren gegangen, ohne dass sich jemals ein Unbefugter damit Zutritt zur Wohnung verschafft hätte. Außerdem habe sich an dem Schlüssel auch gar kein Namensschild oder ein anderer Hinweis darauf befunden, zu welcher Wohnung er gehörte. Deshalb, so meinten die Mieter, sei es nicht notwendig, das Schloss auszutauschen. Das Amtsgericht Münster sah die Sache allerdings anders (Urt. v. 17.2.2003; Az.: 48 C 2430/02). Das Urteil: Mieter seien dazu verpflichtet, beim Auszug sämtliche Schlüssel zurückzugeben. Die Tatsache, dass das Paar einen Schlüssel verloren habe, spreche dafür, dass es seinen vertraglichen Sorgfaltspflichten nicht im erforderlichen Umfang nachgekommen sei und den Verlust verschuldet habe. Dafür müsse es haften und dem Vermieter die Kosten für die Anfertigung eines neuen Schlosses und neuer Schlüssel erstatten. Der Umstand, dass bisher niemand in die Wohnung eingedrungen sei, sei irrelevant. Schließlich könne dies in Zukunft immer noch passieren, so das Gericht.
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 11.08.2003

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Kosten und Lasten: Hausmeister muss von allen bezahlt werden

Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betrifft. Dies hat das OLG Düsseldorf (Beschluss v. 12.3.2003, Az.: 3 Wx 377/02) in einer aktuellen Entscheidung festgestellt.

Häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Kostentragung für Aufwendungen für Leistungen, die nicht allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zugute kommen. Berühmtes Beispiel sind hier die Aufzugskosten, gegen die sich verständlicherweise gerade die Erdgeschossbewohner wehren, da diese erfahrungsgemäß von einem Aufzug sehr wenig profitieren. Zu beachten ist jedoch stets, dass die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEG unabhängig vom Gebrauch und vom Nutzen für einzelne Wohnungseigentümer vorzunehmen ist. Deshalb haben sich Erdgeschossbewohner ebenso an sämtlichen Aufzugskosten zu beteiligen wie alle Eigentümer oder Bewohner in Mehrhausanlagen, selbst wenn dort nur einzelne Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet sind.
In dem vom OLG Düsseldorf vorliegend entschiedenen Fall wird in der Wohnungseigentumsanlage u.a. auch ein Hotel betrieben. Die Eigentümergemeinschaft beschäftigt einen Hausmeister. Dessen Kosten werden nach der Teilungserklärung als Kosten der Gemeinschaft entsprechend der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Raumeigentümer umgelegt. Der Hoteleigentümer wehrte sich jedoch gegen eine entsprechende Kostenbelastung, da der Hausmeister keinerlei Tätigkeiten für das Hotel entfalten würde. Dies jedoch erfolglos, denn die Vergütung ist in der Teilungserklärung ausdrücklich als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt. Eine andere Verteilung, z.B. nach dem Umfang der Inanspruchnahme des Hausmeisters oder der von diesem für die einzelnen Eigentümer erbrachten Leistungen, kann der Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden. Wäre insoweit ein anderer Verteilungsschlüssel beabsichtigt gewesen, hätte es nahe gelegen, in die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Bestimmung aufzunehmen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass eine entsprechende Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht im Wege der Beschlussfassung erfolgen könnte, hierfür vielmehr eine Vereinbarung erforderlich wäre.
Im Übrigen und abschließend war vorliegend jedoch auch zu berücksichtigen, dass der Hotelier zumindest indirekt auch von der Hausmeistertätigkeit profitierte. Diese bezieht sich schließlich insoweit auf den Hotelbetrieb, als u.a. die Kontrolle und die Aufrechterhaltung des Betriebs der gemeinsamen Heizungsanlage, der Anlagen für Brandmelder, Lüftungen und Notstrom, der Außenbeleuchtung, der Tiefgarage sowie der Außenanlagen wahrgenommen werden.
Quelle: Haufe Newsletter Wohnungseigentum verwalten v. 11.9.2003

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Schutz gegen Miettouristen

Mit einer Warndatei wehren sich Wohnungseigentümer gegen schwarze Schafe Selbstauskünfte problematisch

Von Stefan Weber
Als der langjährige Mieter seines Hauses im Juni vergangenen Jahres aus beruflichen Gründen auszog, war Klaus-Peter Birmes (Name von der Redaktion geändert) froh, rasch Ersatz zu finden. Der Nachfolger war ihm zwar nicht sonderlich sympathisch, aber zumindest gegen wirtschaftliche Risiken fühlte sich Birmes gut abgesichert. Denn der neue Mieter präsentierte ihm eine Bürgschaft über fünf Monatsmieten, ausgestellt von der Deutschen Bank, Filiale Cottbus. Und das, obwohl das Mietrecht lediglich eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten vorsieht. "Was soll da schiefgehen", sagte sich der 54-jährige Ingenieur, der das Haus in Krefeld einst zur Altersvorsorge gekauft hatte. "Wenn der Mieter nicht zahlt springt für fünf Monatsmieten die Bank ein - Zeit genug, um den säumigen Zahler vor die Tür zu setzen." Heute ist Birmes klüger. Er hat nicht einen Euro Miete erhalten, und auch die Bank hat nicht gezahlt, denn die vorgelegte Bürgschaft war gefälscht. Nach knapp neunmonatiger Auseinandersetzung vor Gericht hatte Birmes Ende März endlich mit seiner Räumungsklage Erfolg. Einen neuen Mieter zu suchen, kam ihm nach dieser Erfahrung nicht in den Sinn. Entnervt hat er vor kurzem sein Haus verkauft. Dass die Preise für Immobilien derzeit im Keller sind, hat ihn nicht davon abgehalten. Die Furcht, möglicherweise noch einmal an einen zahlungsunwilligen Mieter zu geraten, war größer.
Langwierige Räumung
Nach Beobachtung von Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs-, uns Grundstückseigentümer, häufen sich die Fälle, in denen Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Der Verband beziffert die offenen Mietforderungen auf 1,9 Milliarden Euro pro Jahr. Hinzu kommen die Ausfälle nicht organisierter Vermieter. "Immer mehr Haus- und Wohnungseigentümer kündigen ihren Mietern, weil diese mit Zahlungen im Rückstand sind", stellt Gerhard Frieser, Rechtsanwalt und Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg, fest. Nach dem Mietrecht ist das möglich, sobald zwei Monatsmieten ausstehen. Die hohen Außenstände begründet Frieser zum einen mit der allgemeinen konjunkturellen Flaute. Wer seinen Job verliert, gerät mitunter rasch in eine Schuldenfalle. Es mehren sich nach Feststellung des Mietrechtsexperten jedoch auch die Fälle, in denen Mietern bereits beim Einzug in eine neue Wohnung die feste Absicht haben, nie Miete zu zahlen. Sie nutzen die Immobilie, bis sie per Gerichtsbeschluß vor die Tür gesetzt werden und ziehen dann in die nächste Wohnung. Frieser nennt dies "Miet-Tourismus". Marie Luise Erdell kennt Hunderte solche Fälle. Die Immobilienbesitzerin aus dem rheinischen Leichlingen hat im März vergangenen Jahres eine Datenbank eingerichtet, in der sich Vermieter überschwarze Schafe unter den Mietinteressenten informieren können. Den Service von vpaz ("Vermieter und Partner arbeiten zusammen"), so der Name des Dienstleistungsunternehmens nutzen nach eigenen Angaben bereits mehr als 80.000 Vermieter. "Die Zahl der Nutzer steigt rasant", sagt Erdell. Neben Wohnungsunternehmen, Maklern und Hausverwaltern greifen auch immer mehr private Vermieter auf den Service von vpaz zurück (Details siehe unten). Den Grund für die starke Resonanz sieht vpaz-Mitarbeiter Gerhard Ribbeck in die Wirrungen des Mietrechts und der Prozessordnung. "Der Vermieter kann zwar kündigen, wenn er zwei Monate keine Miete erhalten hat. Aber bis die Wohnung geräumt ist, vergeht nicht selten 15 bis 20 Monate", erklärt er. Haus & Grund Anwalt Frieser spricht in diesem Zusammenhang zwar nur von acht bis zehn Monaten. Aber auch er ist der Meinung, dass Vermietern in begründeten Fällen nicht die Möglichkeit haben, sich rasch von säumigen Zahlern zu trennen. Mit welchen Argumenten Mieter eine Räumung stoppen wollen, hat Vermieter Birmes erlebt: " Es werden Schutzanträge gestellt, etwa weil den Kinder ein Umzug nicht zuzumuten sei oder es wird vor Gericht Zahlungsbereitschaft bekundet, in den 50 oder 100 Euro überwiesen werden. Weitere Zahlungen erfolgen jedoch nicht." Neben der Anwalts- und Gerichtskosten, die Frieser mit durchschnittlich 2000 Euro beziffert, muss der Vermieter im Falle einer Räumung die Ausgaben für Gerichtsvollzieher und Möbelspediteure vorstrecken. Je nach Größe der Wohnung sind es zwischen 4000 und 10.000 Euro. Nach Beobachtung von Haus & Grund kommt es immer häufiger vor, dass Mieter die Wohnung aus Ärger über die Zwangweise Räumung verunstalten. Der Verband betont, dass weit mehr als 90 Prozent aller Mietverhältnisse problemlos sind. Wenn aber ein Vermieter ein schwarzes Schaf erwischt, werde es für ihn meist sehr teuer. Um das Risiko möglichst gering zu halten, rät Frieser Vermietern, viele Informationen einzuholen. Etwa indem man beim vorherigen Vermieter fragt, ob es Schwierigkeiten gegeben hat. Eine Selbstauskunft etwa von der Schufa zu verlangen, ist dagegen wegen des Datenschutzes sehr problematisch. Denn dabei gibt der potentielle Mieter unverhältnismäßig viel über seine finanziellen Verhältnisse preis. "Ob Rechnungen bei einem Versandhaus oder Mobilfunkunternehmen offen sind, geht den Vermieter nichts an.", heißt es beim Landesamt für Datenschutz in Düsseldorf.

Rechtskräftiges Urteil
nötig Gegen die von Erdell aufgebaute Warndatei haben die Datenschützer keine Einwände. Sie bestehen jedoch darauf, dass dort nur "objektive Negativmerkmale" aufgenommen werden. Das heißt, ein Mieter darf nur gemeldet werden, wenn gegen ihn ein rechtskräftiges Urteil in einem Mietstreit oder ein Vollstreckungsbescheid wegen Mietschulden ergangen ist. Zudem muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Vertrages in Form einen Merkblatts darauf aufmerksam machen, dass er ihn bei Vertragsbruch in die Warndatei eintragen lässt. Ein Eintrag muss nach drei Jahren gelöscht werden. Betroffene haben ein Widerspruchsrecht und dürfen die Angaben jederzeit unentgeltlich einsehen.

Informationen für Vermieter
Über die Vermieterschutz-Datenbank (Vpaz) erfahren Mieter, ob über ihren zukünftigen Mieter Negativinformationen im Zusammenhang mit der Nutzung von Mietobjekten vorliegen. Die Vpaz ist datenschutzrechtlich registriert. Informationen erhalten nur Mitglieder. Die Beiträge betragen - entsprechend der Zahl der Abfragen - zwischen 29 und 199,50 Euro pro Jahr. Die Vpaz GmbH ist erreichbar unter: Landrat-Trimborn-Straße 38, 42799 Leichlingen, Telefon: 02175/166660, Internet: www.vpaz.org. Bei Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus, Wohnungs- und Grundeigentümer, ist eine Broschüre mit dem Titel "Sicherung und Betreibung von Meitforderungen" erhältlich. Darin gibt der Verband Hinweise, wie sich Vermieter vor schwarzen Schafen schützen können. Der Preis für das 60-seitige Heft beträgt 7,95 Euro (plus Versandkosten). Die Adresse von Haus & Grund: Mohrenstr. 33, 10117 Berlin, Telefon: 030/202160, Internet: www.haus-und-grund.net.
Süddeutsche Zeitung vom 11.09.2003

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Ableser dürfen nach erstem Sammeltermin noch keine Extragebühr verlangen

Wird ein Mieter oder Wohnungseigentümer beim ersten Ablesetermin für die Heizkostenermittlung nicht angetroffen, setzt es gelegentlich saftige Zusatzgebühren. Das ist rechtswidrig, wie das Landgericht München nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS festgestellt hat. (Landgericht München, Aktenzeichen 12 O 7987/00)

Der Fall: "Wenn Sie zu diesem Sammeltermin aus dringenden persönlichen Gründen nicht anwesend sein können, biete ich Ihnen gerne einen Individualtermin an. (...) Die zusätzlichen Kosten für Fahrt- und Zeitaufwand stelle ich Ihnen bei Ausführung direkt in Rechnung." So hieß es in den Geschäftsbedingungen eines Wärmemessdienstes. Ein Verbraucherschutzverein wehrte sich gegen diesen Passus und verklagte das Unternehmen auf Unterlassung - das heißt, die automatische Fälligkeit von Zusatzgebühren beim zweiten Termin sollte künftig gestrichen werden. Die Vertragsklausel, so die Begründung, sei unangemessen und berücksichtige die berechtigten Interessen des Mieters zu wenig.

Das Urteil: Tatsächlich führte das Landgericht München I in seiner Entscheidung aus, dass dieser spezielle Passus unwirksam sei. Zumindest ein weiterer Ablesetermin müsse dem beim ersten Mal unpässlichen Mieter kostenfrei angeboten werden, denn es gebe viele gute Gründe, warum jemand an einem bestimmten Tag ohne eigenes Verschulden nicht anwesend sein könne. So habe er sich eventuell im Urlaub befunden und von dem Termin gar nichts erfahren. Des weiteren könne er krank oder andernorts unabkömmlich gewesen sein.
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 2.2.2004

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Parabolantenne: Berücksichtigung ausländischer Eigentümer

Das Interesse dauerhaft in Deutschland lebender Ausländer als Wohnungseigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung an einer Parabolantenne als Voraussetzung für den Zugang zu Programmen ihres Heimatlandes hat in der Regel Vorrang vor dem geschützten Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der auch optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums.

Dies hat das Schleswig - Holsteinische OLG (2 W 217/02) entschieden.

Bei der Beurteilung der ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgten Installation einer Parabolantenne bedarf es einer Abwägung der beiderseits geschützten Interessen. Auf Seiten des Wohnungseigentümers, der die Parabolantenne selbst angebracht hat oder von seinen Mietern hat anbringen lassen, ist neben seinem Eigentumsrecht vor allem das Grundrecht auf Informationsfreiheit zu berücksichtigen. Bei dauerhaft in Deutschland lebenden Ausländern ist zu berücksichtigen, dass sie ein besonderes Interesse daran haben, sich mit Hilfe der Programme ihres Heimatlandes über das dortige Geschehen zu informieren und die kulturelle und sprachliche Bindung aufrecht zu erhalten. Diese Möglichkeit eröffnet i.d.R. nur eine Satellitenempfangsanlage. Das besondere Interesse ausländischer Wohnungseigentümer und Mieter an der Installation einer solchen Antenne hat deshalb Vorrang vor dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums.

Hinweis:
Im Übrigen entfaltet ein Beschluss der Wohnungseigentümer über einen bestimmten Standort der Antenne keine Bindungswirkung, wenn an diesem Standort der Empfang der begehrten Programme nicht gewährleistet ist.
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 16.2.2004

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Bäume als Unfallverursacher

Ein während eines Sturms herabgestürzter Ast kann, wenn er nur groß genug ist, ein darunter geparktes Auto gehörig demolieren. Muss der Grundstücksbesitzer anschließend für den Schaden aufkommen?
Die Gerichte sagen: Nur dann, wenn es sich um einen kranken Baum handelte, der nicht regelmäßig überprüft worden ist. War dagegen der Baum nicht erkennbar bruchgefährdet, gehen Forderungen an den Grundstücksbesitzer ins Leere (Oberlandesgericht Koblenz, 12 U 1370/96). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat als Faustregel dazu festgestellt: Ein Baum muss "normalen Einwirkungen der Naturkräfte" Stand halten können, dann gilt er als verkehrssicher (Bundesgerichtshof, Az. V ZR 250/92). Von niemandem kann aber verlangt werden, selbst für "Jahrhundertorkane" Vorkehrungen zu treffen.
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 23.2.2004 / LBS

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Schaden durch fliegende Dachpfannen

Wenn sich bei einem Unwetter ein Dachziegel löst und durch die Gegend fliegt, kann er erheblichen Schaden anrichten. Ein Immobilienbesitzer weigerte sich, für den entstandenen Schaden an einem geparkten PKW aufzukommen.
Bei einem Sturm im Raum Düsseldorf, löste sich ein Dachziegel und flog als Geschoss durch die Luft, um schließlich ein geparktes Auto zu ramponieren. Der Besitzer des Hauses wollte nicht für die Folgen aufkommen. Er lasse sein Dach alle drei Monate von einem Fachbetrieb überprüfen, führte er vor Gericht aus. Diese Sorgfalt müsse wohl ausreichen. Wenn dann trotzdem noch ein Unfall geschehe, handle es sich um ein schicksalhaftes Ereignis, für das er nicht haftbar gemacht werden könne. Das bestätigte ihm auch ein Zivilsenat. Dem ersten Anschein nach treffe zwar bei solchen Ereignissen immer den Immobilienbesitzer die Verantwortung. Doch wer so sorgfältig vorgehe wie der Beklagte, der könne sich auf höhere Gewalt berufen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 22 U 76/02).
Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht Infomail vom 23.2.2004 / LBS

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